بشرى لكل طلاب الصف الثالث الثانوى التجارى ((شعبه قانون))ماده((القانون المدنى )) ملازمه

بشرى لكل طلاب الصف الثالث الثانوى التجارى ((شعبه قانون))ماده((القانون المدنى )) ملازمه

البــاب الأول
تعريف عقد البيع وخصائصه وأركانه
الفصل الأول
تعريف عقد البيع وخصائصه .
1) تعريف عقد البيع :
عرفت المادة 418 من القانون المدني المصري عقد البيع على النحو التالي : " البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًا ماليًا آخر في مقابل ثمن نقدي" .
ويتميز هذا التعريف بأنه جعل عقد البيع شاملاً لنقل ملكية الأشياء والحقوق المالية، فلا يقتصر التعريف على الصورة الغالبة وهي نقل أهم الحقوق العينية وهو حق الملكية؛ بل إنه يتسع ليشمل نقل ملكية أي حق عيني مثل حق الانتفاع ، وكذلك الحقوق الشخصية والتي يتخذ بيعها غالبًا صورة حوالة الحق ، ومنها أيضًا تنازل المستأجر عن حق الإجارة.
2) خصائص عقد البيع: يتضح من تعريف عقد البيع الذي أورده النص أنه يتمتع بعدة خصائص:
‌أ. عقد البيع عقد رضائي :
لأنه يتم بمجرد اتفاق الطرفين، أي بمجرد تبادل التعبير عن إرادتين متطابقتين أيًا كانت طريقة هذا التبادل؛ كتابة أو شفاهة أو إشارة فلا يحتاج إلى إفراغه في شكل خاص إلا ما استثني بنص خاص .
وينطبق ذلك على بيع العقار، فضرورة تسجيله وفقًا لقانون الشهر العقاري لا يغير من طبيعته الرضائية، وإنما اشترط التسجيل لنقل الملكية فحسب، ولا تعتبر الكتابة إلا أداة لإثبات العقد تجعله صالحًا للتسجيل، فإذا لم يدون بيع العقار في محرر جاز إثباته عن طريق الإقرار أو اليمين أو غيرها وفقًا لقواعد الإثبات، ولكن صفة الرضائية في عقد البيع ليست من النظام العام، فيجوز للطرفين أن يتفقا على أن البيع لا ينعقد إلا باستيفاء شكل معين سواء كان هذا الشكل إفراغه في محرر مكتوب -عرفي أو رسمي-، وفي هذه الحالة لا ينعقد إلا بتوافر الشكل المطلوب، غير أنه يتعين أن تكون نية المتعاقدين في ذلك صريحة، وعند الشك يرجح أن تكون الكتابة للإثبات وليس للانعقاد.
‌ب. عقد البيع ملزم للجانبين :
لأنه بمجرد انعقاده ينشئ التزامات في ذمة المتعاقدين ، فيلتزم البائع بنقل ملكية الشيء المبيع، كما يلتزم المشتري بدفع الثمن، والتزامات كل من الطرفين يوجد بينهما ارتباط، فإذا وقع التزام أحد الطرفين باطلاً لأي سبب من أسباب البطلان بطل أيضًا التزام الطرف الآخر .
وإذا انقضى التزام أحدهما ؛ باستحالة الوفاء مثلاً؛ انفسخ العقد، وانقضى التزام الطرف الآخر، وإذا امتنع أحدهما عن تنفيذ التزامه جاز للطرف الآخر أن يمتنع أيضًا عن التنفيذ، أو أن يطلب فسخ العقد .
‌ج. عقد البيع عقد معاوضة :
وذلك لأن البائع يحصل على الثمن في مقابل نقل الملكية، كما أن المشتري يحصل على المبيع في مقابل الثمن، والأصل في البيع أنه عقد محدد القيمة، لأن كلاً من عاقديه يعلم قيمة الالتزام الذي يتعهد به وقيمة الحق الذي يكسبه من العقد، على أن هذه الصفة ليست من مستلزمات البيع، فمن البيوع ما قد يكون احتماليًا وذلك كما هو الحال إذا كان الثمن إيرادًا مرتبًا مدى الحياة .
‌د. عقد البيع عقد ناقل للملكية :
فتعريف البيع يفيد أن أهم آثاره إنشاء التزام في ذمة البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري، ويعتبر هذا الالتزام من طبيعة البيع بوجه عام ومن مستلزماته، حيث لا يكون هناك بيع دون نشوء هذا الالتزام ، وهذا ما عبرت عنه المادة (418 مدني) بأن البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية الشيء، فالأثر المباشر الذي ينشئه العقد هو التزام البائع بنقل الملكية أو الحق المالي بصفة عامة، أما انتقال الملكية أو الحق المالي ذاته فإنه يتم بصورة غير مباشرة كنتيجة لتنفيذ البائع لالتزامه .
فعقد البيع لا ينقل بذاته الملكية، ولو ورد على شيء معين بذاته مملوك للبائع، وإنما ينقلها تنفيذ الالتزام بنقل الملكية الناشئ عن العقد، وذلك عملاً بنص المادة (204 مدني) ومراعاة القواعد المتعلقة بالتسجيل. ويترتب على هذه الخاصية أن البيع يعتبر من أعمال التصرف، وليس من أعمال الإدارة، فلا يجوز أن يباشره إلا من كان أهلاً للتصرف لحساب نفسه، أو من له ولاية التصرف لحساب غيره .
هـ- البيع يتم في مقابل ثمن نقدي :
وهو ما يميز عقد البيع عن عقد المقايضة الذي يكون المقابل فيه غير نقدي، وهو ما يخالف فقه الشريعة الإسلامية الذي يرى أن البيع هو مبادلة مال بمال وهو ما يُدخل المقايضة في نطاق عقد البيع .
‌و. البيع عمل من أعمال التصرف :
إذ يترتب عليه خروج المبيع من ذمة البائع والثمن من ذمة المشتري، وغني عن البيان ما يرتبه ذلك من آثار وبصفة خاصة بشأن الأهلية وسلطة النائب.
‌ز. البيع عقد محدد :
إذ يعلم فيه كل من المتعاقدين سلفًا بما له وما عليه، فالأصل فيه أنه ليس احتماليًا، ولكن قد يحدث على سبيل الاستثناء أن يكون عقدًا احتماليًا، ومن ذلك أن يتم البيع في مقابل ثمن في شكل مرتب مدى حياة المشتري، وهنا يكون عقدًا احتماليًا لعدم تحديد الثمن ولتوقفه على أمر احتمالي غير متيقن هو مدى حياة المشتري .
الفصـــل الثانــي
أركــــان عقـــد البيــــع
لعقد البيع أركانًا ثلاثة هي :
o المحل في عقد البيع .
o الرضاء في عقد البيع .
o السبب في عقد البيع .
المبحــــث الأول
محــل عقــد البيـــع .
محل العقد هو العملية القانونية التي يريد المتعاقدان تحقيقها، وهذه العملية تتمثل في عقد البيع، في التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري، والتزام المشتري بدفع الثمن للبائع، وعلى ذلك فإن محل التزام البائع هو الشيء المبيع ، ومحل التزام المشتري هو الثمن.
أولاً : المبيـــــــع
يشترط في الشيء المبيع أن يكون موجودًا أو قابلاً للوجود، وأن يكون ممكنًا، وأن يكون مشروعًا، وأن يكون معينًا أو قابلاً للتعيين، وأن يكون معلومًا للمشتري، وأخيرًا أن يكون المبيع مملوكًا للبائع .
1) وجود المبيع أو قابليته للوجود :
يجب أن يكون المحل موجودًا، والمقصود بالوجود هو أن يكون المبيع موجودًا وقت إبرام العقد ، أو قابلاً للوجود في المستقبل، فإذا لم يكن الشيء المبيع موجودًا وغير قابل للوجود في المستقبل ، فلا يقع البيع .
وإذا انصرفت إرادة المتعاقدين عند إبرام العقد إلى بيع شيء موجود في الحال، ثم تبين بعد ذلك عدم وجوده مع قابليته للوجود في المستقبل، فلا ينعقد البيع في هذه الحالة أيضًا طالما أن إرادة الطرفين لم تتجه إلى بيع مال مستقبل .
فالأصل هو جواز بيع الأشياء المستقبلة بشرط أن تكون قابلة للوجود في المستقبل. وبيع الشيء المستقبل على هذا النحو كثير الوقوع في التعامل ، فكثيرًا ما يبيع مالك الأرض الحاصلات الزراعية قبل نضجها، وقد يبيع المؤلف مؤلفه قبل أن يتمه، بل قبل أن يشرع في تأليفه، ومثل هذا التعامل كما قلنا يقع صحيحًا ، حيث تنص المادة (131) مدني على جواز أن يكون محل الالتزام شيئًا مستقبلاً، ومع ذلك فإن التعامل في تركة إنسان على قيد الحياة ولو برضاه يعتبر باطلاً، فلا يجوز إذن التعامل في التركات المستقبلة لاعتبارات تتعلق بالنظام العام، إلا في الأحوال التي أجاز القانون فيها ذلك .

2) الإمكان :
لا يكفي أن يكون المحل موجودًا بل يجب أن يكون ممكنًا، وهذا هو ما تنص عليه المادة ( 132 مدني ) بقولها : " إذا كان محل الالتزام مستحيلاً في ذاته كان العقد باطلاً ". والاستحالة التي يترتب عليها عدم إمكانية المحل قد تكون استحالة نسبية أو استحالة مطلقة.
والاستحالة المطلقة هي التي تؤدي إلى بطلان العقد، ويقصد بها الاستحالة التي تقوم بالنسبة للكافة ، فتجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً ، وأما إذا كانت الاستحالة نسبية - أي بالنسبة للمدين فقط-، أي أن يكون من شأنها جعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً بالنسبة للمدين-، وممكنًا بالنسبة لغيره، فليس من شأن هذه الاستحالة بطلان العقد .
وحتى يترتب على الاستحالة المطلقة بطلان ، فإنه يجب أن تتعاصر هذه الاستحالة مع وقت إبرام العقد، وأما إذا كانت الاستحالة لاحقة على الانعقاد فليس من شأنها أن تؤدي إلى البطلان، بل إنها تؤدي إلى انقضاء العقد بعد وجوده إذا كانت ناتجة عن سبب أجنبي لا يد للمدين فيه، وأما إذا كانت هذه الاستحالة راجعة إلى خطأ المدين نفسه، فإن العقد لا ينقضي، غير أنه لا يمكن إجبار المدين على تنفيذ التزامه عينًا، ولا يكون للدائن سوى المطالبة بالتعويض .
3) المشروعية:
لا يكفي أن يكون المبيع موجودًا أو قابلاً للوجود في المستقبل، وممكنًا بل يجب بالإضافة إلى ذلك أن يكون مشروعًا . وليـس هذا القـول في الواقع سوى تطبيق للمادة ( 135 مدني ) والتي تنص على أنه : " إذا كان محل الالتزام مخالفًا للنظام العام أو الآداب العامة كان العقد باطلاً " .
وقد يرجع عدم المشروعية إلى خروج محل الالتزام عن دائرة التعامل بطبيعته أو إلى خروجه عن دائرة التعامل بحكم القانون.
فمن الأشياء ما يخرج عن دائرة التعامل بطبيعته كماء البحر أو الهواء الطلق، إذ أنها لا تصلح في ذاتها أن تكون محلاً للتعاقد. ويرجع ذلك إلى استحالة تملكها، بيد أنه إذا حاز شخص جزءًا من هذه الأشياء، كالهواء المضغوط، أو حيازة جزء من ماء البحر، فإنه يجوز في هذه الحالة بيعها . وقد يخرج الشيء عن دائرة التعامل بحكم القانون، كما هو الشأن في منع بيع الأموال الموقوفة أو منع الاتجار في المواد المخدرة .
4) التعيين أو القابلية للتعيين :
لا يكفي أن يكون المبيع موجودًا، وممكنًا، ومشروعًا ، بل يجب بالإضافة إلى ذلك أن يكون معينًا أو قابلاً للتعيين، فإذا لم يكن معينًا في العقد، وجب أن يتضمن العقد على الأقل الأسس التي يتم بمقتضاها هذا التعيين في المستقبل، وتختلف الطريقة التي يتم بمقتضاها هذا التعيين بحسب ما إذا كان المبيع من الأشياء القيمية أو المثلية، فالشيء القيمي يعين بذاته، أي أنه يعين عن طريق تحديد أوصافه، فإذا كان المبيع أرضًا زراعية، فإنها تعين عن طريق تحديد معالمها وبيان حدودها، وإذا كان المبيع منزلاً فإنه يعين مثلاً عن طريق تحديد موقعه.
وأما إذا كان المبيع من المثليات، فإنه لا يعين بذاته لكونه مثليًا، بل يعين بجنسه ونوعه ومقداره؛ كأن يذكر في عقد البيع مثلاً إذا كان البيع وارد على كمية من القطن، ونوّع هذا القطن ومقداره.
فإذا لم يكن المبيع معينًا في العقد على هذا النحو ولم يتضمن العقد بيانًا بالأسس التي يتم بمقتضاها التعيين في المستقبل بطل العقد بطلاناً مطلقًا ( م 133/1 مدني).
5) ملكية البائع للمبيع :
يجب أن يكون البائع مالكًا للشيء المبيع حتى يترتب على عقد البيع آثاره وخاصة ما يتعلق منها بنقل الملكية من البائع إلى المشتري .
فإذا لم يكن البائع مالكًا للشيء المبيع، فإن البيع يكون قابلاً للإبطال لمصلحة المشتري، ولا يسري هذا البيع في حق المالك الحقيقي للعين المبيعة إلا إذا أقرَّه .
حيث تنص المادة ( 466 مدني ) على أنه :
1. " إذا باع شخص شيئًا معينًا بالذات لا يملكه، جاز للمشتري أن يطلب إبطال البيع، ويكون الأمر كذلك ، ولو وقع البيع على عقار مسجل أو لم يسجل .
2. وفي كل حال لا يسري هذا البيع في حق المالك للعين المبيعة، ولو أجاز للمشتري العقد " .
وتنص المادة ( 467 مدني ) على أنه :
1. " إذا أقر المالك البيع سرى العقد في حقه، وانقلب صحيحًا في حق المشتري.
2. وكذلك ينقلب العقد صحيحًا في حق المشتري إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد إبرام العقد " .
ثانيًا : الثمـــن
نتناول على التوالي : شروط الثمن، ثم مدى حرية المتعاقدين في تقديره.
1. شروط الثمن:
يجب أن تتوافر عدة شروط في الثمن وذلك على النحو التالي :
أ‌. يجب أن يكون الثمن نقديًا: وهذا هو ما تنص عليه المادة ( 418 ) في تعريفها للبيع بأنه عقد يتم فيه نقل الملكية مقابل ثمن نقدي، أما إذا كان المقابل المتفق عليه بين البائع والمشتري شيئًا آخر غير النقود، فلا يكون العقد بيعًا بل مقايضة.
ب‌. يجب أن يكون الثمن جديًا : ويقصد بجدية الثمن أن تتجه إرادة المتعاقدين إلى إلزام المشتري بالوفاء به فعلاً إلى البائع ، أما إذا كان الثمن صوريًا كما لو اتفق في عقد البيع على إلزام المشتري بثمن معين، ثم نص في العقد نفسه على إعفاء البائع للمشتري منه، فلا يكون العقد بيعًا لعدم جدية الثمن .
كذلك لا ينعقد عقد البيع إذا كان الثمن تافهًا بمعنى أن يكون الثمن لا يتناسب مطلقًا مع قيمة الشيء المبيع، ومثال ذلك : إذا بيع عقار قيمته مائة ألف جنيه، بألف جنيه .
أما الثمن البخس فلا يمنع من انعقاد البيع، ويقصد بالثمن البخس الثمن الذي لا يتناسب مع قيمة الشيء المبيع دون أن يصل إلى حد التفاهة. وذلك لأنه لا يشترط بصفة عامة التعادل التام بين الأداءات .
وإذا كانت القاعدة أن الثمن البخس لا يمنع من انعقاد البيع، فإن المشرع خرج على هذه القاعدة، ونص في المادة ( 425 مدني ) على أنه : " إذا بيع عقار مملوك لشخص لا تتوافر فيه الأهلية، وكان في المبيع غبن يزيد على الخُمس فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل ".
2. يجب أن يكون الثمن مقدرًا أو قابلاً للتقدير :
الأصل أن للمتعاقدين الحرية الكاملة في تقدير الثمن إعمالاً لمبدأ سلطان الإرادة أو العقد شريعة المتعاقدين، ولكن القاعدة السابقة ليست مطلقة بل ترد عليها بعض القيود مثل: تدخل المشرع بتحديد سعر جبري لبعض السلع حماية للمستهلكين، ويشمل هذا التدخل عادة السلع الضرورية، وفي هذه الحالة لا يجوز الاتفاق عل ثمن أكثر من السعير المحدد قانونًا، ويكون على البائع أن يرد الزيادة إلى المشتري دون أن يبطل العقد، فضلاً عن تعرض البائع للعقوبات الجنائية .
المبحـــث الثانـــي
الرضاء في عقد البيع .

شروط الانعقاد وشروط الصحة :
يشترط في عقد البيع - كما في سائر العقود - توافر كافة الشروط اللازمة للانعقاد، وتوافر شروط أخرى تعتبر شروطًا لصحته.
وسنتناول التراضي في المطلب الأول ، حيث نبين ما يتم التراضي عليه ، ثم نعرض لصور خاصة للتراضي، أما المطلب الثاني : نتناول فيه شروط الصحة من توافر الأهلية، وسلامة الرضا من العيوب.
المطلب الأول
الرضا في عقد البيع
** ما يتم عليه التراضي :
يشترط في عقد البيع اقتران إرادتين متطابقتين؛ أي وجود إيجاب معين، وقبول مطابق له، واقتران الأخير بالأول أي وصوله إلى علم الموجب، وتسري على تبادل الإيجاب والقبول الأحكام العامة التي نص عليها المشرع في المواد 90 مدني وما بعدها ...
وفي جميع الأحوال يشترط لانعقاد البيع أن يتم الاتفاق بين الطرفين على المبيع ، والثمن، وطبيعة العقد ، أي على العناصر الأساسية الجوهرية للبيع، أما العناصر الثانوية أو التفصيلية فيكفي ألا يحصل خلاف بين الطرفين بشأنها .
العناصر الأساسية التي يتم الاتفاق عليها :
1) طبيعة العقد : لا ينعقد البيع إلا إذا اتفق العاقدان على طبيعة العقد الذي يقصدان إبرامه، بحيث يتلاقى الإيجاب والقبول على حصول البيع ؛ ولأن طبيعة البيع أن ينشئ التزامًا بنقل الملكية مقابل ثمن نقدي، فإن كل عقد لا يقصد به حقيقة إنشاء هذا الالتزام لا يعتبر بيعًا، مثال ذلك: العقد الذي يسميه الطرفان بيعًا، ولكنهما يتفقان فيه على ثمن تافه أو غير جدي أو على تنازل البائع على الثمن، فإن ذلك يخالف طبيعة البيع من حيث كونه معاوضة، فلا يكون ثمة اتفاق بينهما على البيع، ومن ثم لا يعتبر العقد المذكور بيعًا، وقد يعتبر هبة إذا توافرت شروطها.
2) الاتفاق على المبيع : لابد لانعقاد البيع من حصول الاتفاق على المبيع، فإذا عرض أحد الطرفين على الآخر أن يبيعه مالاً معينًا بالذات، وجب أن تتجه إرادة الطرف الآخر إلى قبول شراء هذا المال بالذات ، وإلا فلا يكون ثمة اتفاق على البيع لعدم الاتفاق على الشيء محل البيع .
3) الاتفاق على الثمن : كذلك لابد من توافق الإرادتين على الثمن، فلا ينعقد البيع إذا عرض أحد الطرفين البيع بثمن معين فقبل الطرف الآخر الشراء بثمن اقل ، ويكفي في هذا الصدد إذا لم يتحدد الثمن أن يكون قابلاً للتحديد .
فإذا لم تتفق الإرادتين على الثمن، أو لم تتفق على الأسس التي يتعين الثمن بمقتضاها، فإن البيع لا ينعقد .
فالثمن ركن من أركان البيع التي يجب التثبت من توافرها قبل الحكم بانعقاده، وما يجريه قاضي الموضوع من هذا التثبت - في دعوى صحة التعاقد - يجب عليه أن يورده في أسباب حكمه - فإذا كان الحكم الصادر بثبوت حصول البيع بين الطرفين وبالترخيص بتسجيل الحكم ليقوم مقام العقد من نقل الملكية مجهلاً فيه ركن الثمن المقول بأن البيع تم على أساسه، فإنه يكون مشوبًا بقصور أسبابه متعينًا نقضه .
** المسائل الثانوية أو التفصيلية :
يكفي لانعقاد عقد البيع أن يتفق المتعاقدون على المسائل الأساسية أو الجوهرية وهي
طبيعة العقد، والمبيع، والثمن، فلا يعتبر التعاقد قد تم إلا بقيام الدليل على تلاقي إرادتي المتعاقدين على هذه المسائل .
أما المسائل التفصيلية أو الثانوية مثل : كيفية التسليم، أو سداد الثمن، أو الملتزم بمصروفات العقد، وحدود الضمان...، إلى غير ذلك من شروط وأحكام البيع، فالأصل أنه لا يلزم لانعقاد البيع أن يتفق عليها الطرفان، إذ تكفلت ببيان أحكامها القواعد المكملة التي أوردها المشرع في باب البيع، والتي يتعين أعمالها عند عدم الاتفاق على ما يخالف حمكها.
ولكن إذا تعرض الطرفان لشيء من هذه المسائل الثانوية، وتفاوضاً في شأنها فإن العقد لا ينعقد إلا إذا التقت إرادتهما عليها، ما لم يتفقا على إرجاء الاتفاق عليها إلى وقت لاحق ، مع عدم انعقاد العقد إلا عند الاتفاق عليها .
المطلــــب الثانـــي
شــروط صحـــة البيـــع
** الأهلية وعيوب الإرادة :
شروط صحة البيع هي شروط صحة أي عقد من توافر الأهلية الواجبة وسلامة الرضا من العيوب .
أولاً : الأهلية في عقد البيع " أهلية البيع والشراء " :
يعتبر البيع بالنسبة لكل من البائع والمشتري من الأعمال الدائرة بين النفع والضرر، فيشترط في كل من عاقديه أن يكون كامل الأهلية، أي بالغًا إحدى وعشرون سنة ميلادية كاملة، ولم يحكم باستمرار الوصاية أو بتوقيع الحجر عليه .
غير أن الصبي المميز ومن في حكمه تكون له أهلية ناقصة بالنسبة لعقد البيع، بمعنى أن البيع الذي يصدر منه ينتج آثاره، ولكنه يكون قابلاً للإبطال بناءً على طلب القاصر أو المحجور عليه. غير أن القانون قد خرج على هذه القاعدة العامة ووسع من أهلية الصبي المميز بالنسبة لبعض التصرفات في حدود معينة ولاعتبارات تتعلق إما ببعض المال الذي يوضع تحت تصرفه، وإما تتصل ببلوغ الصبي سنًا معينًا .
إلى جانب ذلك فقد حظر المشرع على بعض الأشخاص الشراء؛ أي منعهم من أن يكونوا أطرافًا في عقد البيع بوصفهم مشترين ، وذلك على الرغم من توافر أهلية الأداء لديهم ، وإمكانهم مباشرة تصرفاتهم بأنفسهم .
وقد حدد القانون هؤلاء الأشخاص في المادة (479 مدني ) وما بعدها عند الكلام عن بيع النائب لنفسه، وعرض كذلك في المادة ( 471 مدني ) لحالة منع عمال القضاء وأعوانهم -كالقضاة وأعوان النيابة- من شراء الحقوق المتنازع فيها إذا كان النظر في النزاع يدخل في اختصاص المحكمة التي يباشرون أعمالهم في دائرتها، كما حظر على المحامين في المادة ( 472 ) التعامل مع موكليهم في الحقوق التي يتولون الدفاع عنها .
ثانيًا : سلامة الرضا من العيوب :
تطبيق القواعد العامة: لم يورد المشرع في باب البيع أحكامًا خاصة بسلامة الرضا، فيشترط لصحة عقد البيع كما في سائر العقود أن تكون إرادة كل من البائع والمشتري خالية من عيوب الإرادة، التي نص عليها في المادة (120 مدني وما بعدها)، وهي: الغلط، والتدليس، والإكراه ، والاستغلال، وإلا كان العقد قابلاً للإبطال لمصلحة من عيبت إرادته.
غير أن المشرع قد أضاف في باب البيع سببًا لإبطال العقد لمصلحة المشتري غير هذه الأسباب الواردة في القواعد العامة، وهو أن يكون المشتري عالمًا بالمبيع علمًا كافيًا، وهو مستمد من أحكام خيار الرؤية في الشريعة الإسلامية، حيث قرر المشرع البطلان النسبي كجزاء على عدم علم المشتري بالمبيع .
وعلى ذلك يشترط لتحقق العلم الكافي بالمبيع أن :
1. يعلم المشتري بالمبيع علمًا كافيا سواء حصل هذا العلم عن طريق رؤيته للمبيع بنفسه أو بواسطة غيره، كما يكفي فيه العلم الذي يحصل عن أي طريق آخر غير البصر كالسمع واللمس والشم والتذوق – حسب نوعية الشيء المبيع - .
2. يغني عن رؤية المبيع تعيينه في العقد تعيينًا كافيًا بحيث يشتمل العقد على بيان المبيع وأوصافه الأساسية بيانًا يمكن من التعرف عليه؛ كبيان موقع الدار المبيع ومساحتها وحدودها، أو غير ذلك من الأوصاف الأساسية ، فيقوم هذا الوصف الدقيق مقام الرؤية . كما يغني عن رؤية المبيع إقرار المشتري في العقد بعلمه بالمبيع أو سبق رؤيته له فيقوم إقراره حجة عليه فلا يملك الطعن على العقد بالإبطال لعدم العلم إلا إذا ثبت تدليس البائع .
المطلــب الثالــث
بعض أنواع البيوع
ونعرض على التوالي: البيع بالعربون، والبيع بالعينة، والبيع بشرط التجربة، وبيع الوفاء، وأخيرًا البيع بالتقسيط .
أولاً : البيع بالعربون :
العربون هو: ما يقدمه أي من المتعاقدين إلى الآخر عند إبرام العقد، ويغلب في العربون أن يكون مقدمًا من المشتري. وقد يقصد به إعطاء الحق في العدول لكل من المتعاقدين، وقد يريد العاقدان بالاتفاق على العربون أن يجعلا عقدهما بيعًا بصفة نهائية، فيكون العربون في هذه الحالة دليلاً على البدء في التنفيذ. ومرد الأمر في النهاية إلى النية الحقيقية للمتعاقدين.
وتنص المادة ( 103 مدني ) على أن : " 1. دفع العربون وقت إبرام العقد يفيد أن لكل من المتعاقدين الحق في العدول عنه إلا إذا قضى الاتفاق بغير ذلك .
2. فإذا عدل عن دفع العربون فقده. وإذا عدل من قبضه ، رد ضعفه، هذا ولو لم يترتب على العدول أي ضرر ".
فالعربون يعطي للمتعاقد الحق في العدول عن التعاقد ؛ سواء ترتب على العدول ضرر بالطرف الآخر، أو لم يترتب عليه أي ضرر، فإذا عدل المشتري، وكان هو الذي دفع العربون فقده، وإذا عدل البائع رد إلى المشتري ضعف ما قبضه منه .
ثانيًا : البيع بشرط التجربة :
تنص المادة ( 421 مدني ) على أنه: " 1. في البيع بشرط التجربة يجوز للمشتري أن يقبل المبيع أو يرفضه، وعلى البائع أن يمكنه من التجربة، فإذا رفض المشتري المبيع وجب أن يعلن الرفض في المدة المتفق عليها، فإن لم يكن هناك اتفاق على المدة ففي مدة معقولة يعينها البائع، فإذا انقضت هذه المدة وسكت المشتري مع تمكنه من تجربة المبيع اعتبر سكوته قبولاً .
2. ويعتبر البيع بشرط التجربة معلقًا على شرط واقف هو قبول المبيع، إلا إذا تبين من الاتفاق أو الظروف أن البيع معلق على شرط فاسخ ".
** فالبيع بشرط التجربة يقصد به تمكين المشتري من تجربة المبيع للتأكد من صلاحيته قبل أن يبرم العقد بصفة نهائية، فقد يروق له المبيع بعد تجربته فيقبل البائع، وإذا لم يرق له المبيع بعد تجربته وجب عليه أن يعلن الرفض إلى البائع في المدة المتفق عليها في العقد .
** متى يكون البيع معلقًا على شرط التجربة :
يكون البيع معلقًا على شرط التجربة إذا كان هناك اتفاق على ذلك بين كل من البائع والمشتري، وقد يكون هذا الاتفاق صريحًا، وقد يكون ضمنيًا، فقد يستفاد من الظروف التي تم فيها التعاقد أن المتعاقدين قصدًا أن يكون البيع معلقًا على شرط التجربة مثل ذلك: شراء الملابس ينطوي عادة على شرط ضمني قوامه أن المشتري قد اشتراها بشرط التجربة، فإذا لم تعجبه نقض البيع، وكذلك الحال في شراء الآلات الميكانيكية .
** الالتزامات التي تقع على عاتق البائع والمشتري أثناء فترة التجربة :
متى كان البيع معلقًا على شرط التجربة وجب على البائع أن يمكن المشتري من تجربة الشيء المبيع ، وإلا كان مخلاً بالتزامه، ويتم ذلك عادة بتسليم الشيء المبيع إلى المشتري حتى يتمكن من تجربته بنفسه أو بالاستعانة بغيره كخبير مثلاً .
وإذا سلم البائع إلى المشتري الشيء المبيع لتجربته فرفض هذا الأخير أن يجرب الشيء المبيع أو رفض أن يتسلمه، ثم نقض بعد ذلك البيع، فللبائع في هذه الحالة الخيار بين المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض .
إذ أن المشتري برفضه تجربة الشيء المبيع يكون قد منع تحقق الشرط بخطئه، فيعتبر أن الشرط قد تحقق حكمًا ويصبح البيع باتًا ويلتزم به المشتري .
ولا يكفي المشتري أن يقوم بتجربة الشيء المبيع ، بل يجب عليه فضلاً عن ذلك إذا رفض المبيع بعد تجربته أن يعلن الرفض إلى البائع في المدة المتفق عليها في العقد، فإذا لم يكن هناك اتفاق على المدة على هذا النحو، فللبائع أن يحدد المدة المعقولة التي يجب على المشتري أن يخطره فيها برفض المبيع بعد تجربته . وللقضاء حق الرقابة على ما يقرره البائع في ذلك .
** تكييف البيع بشرط التجربة :
لتحديد الوصف القانوني للبيع بشرط التجربة أهمية عملية، وخاصة لتحديد من الذي يتحمل تبعة هلاك الشيء المبيع بسبب أجنبي في أثناء فترة التجربة. ولا يخرج الأمر عن أحد فرضين ، فإما أن يكون البيع بشرط التجربة معلقًا على شرط واقف، وإما أن يكون معلقًا على شرط فاسخ .
وبذلك يكون المشرع قد أجاب على التساؤل الخاص بتحديد الطبيعة القانونية للبيع بشرط التجربة باعتباره بحسب الأصل بيع معلق على شرط واقف، والشرط الواقف يكون في هذه الحالة هو قبول المشتري المبيع بعد تجربته .
فإذا كان المشتري للمبيع مالكًا تحت شرط واقف فإن البائع يكون أيضًا مالكًا تحت شرط فاسخ . والشرط الفاسخ بالنسبة للبائع هو قبول المشتري للمبيع بعد تجربته، فإذا تحقق الشرط الواقف ، وقبل المشتري المبيع بعد تجربته ، فإن الملكية تثبت للمشتري من وقت إبرام العقد لا من تاريخ تحقق الشرط إعمالاً لقاعدة الأثر الرجعي للشرط .

ثالثًا : البيع بالعينة :
قد لا يتمكن المشتري من معاينة المبيع كله وقت إبرام عقد البيع وذلك إما لعدم وجود
المبيع في مجلس العقد أو لتعذر ذلك فيكتفى في هذه الحالات بتقديم جزء من المبيع كنموذج أو عينة ليتم معاينتها من قبل المشتري، وهذا هو ما يسمى بالبيع بالعينة، ويتم البيع في المثليات كالقمح والأرز، وغيرها بهذه الطريقة .
نص في المادة ( 420 مدني ) -على حكم البيع بالعينة على أنه: " إذا كان البيع بالعينة وجب أن يكون المبيع مطابقًا لها، وإذا تلفت العينة أو هلكت في يد أحد المتعاقدين، ولو دون خطأ منه، كان على المتعاقد بائعًا أو مشتريًا أن يثبت أن الشيء مطابق للعينة، أو غير مطابق ".
ويظهر من هذا النص أن تقديم عينة من المبيع للمشتري يعد إحدى وسائل علم المشتري بالمبيع ، ويجب أن يكون المبيع مطابقًا للعينة - أما إذا لم يكن المبيع مطابقًا للها، فللمشتري الخيار بين أمور ثلاثة :
‌أ. فإما أن يقبل المبيع رغم عدم مطابقته للعينة .
‌ب. وإما أن يقدم شيئًا مطابقًا للعينة .
‌ج. وإما أن يطالب بفسخ العقد مع التعويض إذا كان له مقتضى .



المبحــث الثالــث
السبب في عقد البيع .
لا محل لدراسة ركن السبب دراسة خاصة في عقد البيع؛ إذ لا يتميز فيه البيع بأية خصوصية، بل تنطبق في شأنه القاعدة العامة التي نص عليها المشرع في المادة ( 136 مدني ) والتي تنص على أنه: " إذا لم يكن للالتزام سبب ، أو كان سببه مخالفًا للنظام العام أو الآداب، كان العقد باطلاً ". ومن ثم يشترط في السبب أن يكون موجودًا من جهة ، وأن يكون مشروعًا من جهة أخرى .
أولاً : وجود السبب :
وشرط وجود السبب ينصرف إلى السبب القصدي، وهو ما يطلق عليه اصطلاح السبب الفني، وهو الغاية المباشرة أو الغرض المباشر الذي يقصد الملتزم الحصول عليه، فلابد من تحققه في كل التزام من الالتزامات المترتبة على العقد .
ففي العقود الملزمة للجانبين يكون سبب التزام كل من المتعاقدين هو ارتقاب تنفيذ التزام المتعاقد الآخر.
وعلى ذلك ففي عقد البيع يكون سبب التزام البائع بنقل الملكية هو الحصول على الثمن من المشتري، وسبب التزام المشتري بدفع الثمن هو الحصول على ملكية المبيع من البائع، ولذلك كان التزام كل من البائع والمشتري مرتبطًا بالآخر، فإن تخلف التزام أحدهما عند الاتفاق فلن ينشأ التزام الآخر، أي لن يوجد عقد البيع ، وإذا تخلف أحد الطرفين عن تنفيذ التزامه بعد انعقاد العقد، كان للطرف الآخر أن يمتنع عن تنفيذ التزامه، مستندًا إلى أن الالتزام المقابل لم ينفذ، وهذا هو الدفع بعدم التنفيذ ( م 161 مدني ) . كما أن له أن يطلب الفسخ لكي يتخلص من العقد نهائيًا ( م 157 مدني ) ، وإذا أصبح تنفيذ التزام أحد الطرفين مستحيلاً بسبب أجنبي بعد أن انعقد العقد مستوفيًا أركانه، فإن هذا الالتزام ينقضي ( م 373 مدني ) ؛ إذ لا تكليف بمستحيل ، ولكن ينقضي معه الالتزام المقابل وينفسخ العقد من تلقاء نفسه (م 159) .
فينفسخ عقد البيع إذا أصبح تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية مستحيلاً بسبب هلاك الشيء بقوة قاهرة مثلاً ، أما التزام المشتري فلن يستحيل تنفيذه، فهو التزام بدفع مبلغ من النقود، وهذا الالتزام ممكن التنفيذ دائمًا .
ثانيًا : مشروعية السبب :
أما شرط مشروعية السبب، فهو ينصرف إلى السبب الدافع، أي الباعث الذي دفع الملتزم إلى أن يرتب الالتزام في ذمته، فإن كان الباعث الدافع للمتعاقدين معًا باعثًا غير مشروع، كان العقد باطلاً بطلانًا مطلقًا.
أما إذا كان الباعث الدافع لأحد المتعاقدين غير مشروع، فلا يكون العقد باطلاً بطلانًا مطلقًا إلا إذا كان الطرف الآخر يعلم بعدم مشروعية ذلك الباعث.
ويبرر هذا الشرط الأخير الحرص على استقرار التعامل، وعلى ذلك فإذا كان الباعث الدافع للبائع هو أن يتمكن من دفع رشوة من الثمن الذي سيحصل عليه من المشتري، أو كان الباعث الدافع للمشتري هو أن يخصص المنزل المشتري دارًا للدعارة، فإن العقد يكون باطلاً بطلانًا مطلقًا إذا توافر شرط علم الطرف الآخر بهذا الباعث غير المشروع.
وكل ما سبق هو تطبيق محض للقواعد العامة على عقد البيع.
الباب الثاني
آثــــــار عقــد البيــع
الفصل الأول : التزامـات البائـع .
المبحــــث الأول
الالتزام بنقل ملكية المبيع .
تنص المادة ( 428 مدني ) على أن : " يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري، وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيرًا".
ويشير هذا النص إلى : التزام البائع بنقل الملكية أو القيام بالأعمال التي يترتب عليها نقل الحق المبيع إلى المشتري.
وواضح من هذا النص أن البائع يلتزم بنوعين من الأعمال :
أ‌) أعمال إيجابية، وتتمثل فيما يختص بالعقار في تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل، وتصديق البائع على إمضائه تمهيدًا لتسجيل العقد . وفيما يختص بالمنقول فيلزم فرز المثليات، إذ يجب في المنقول المعين بالنوع أن يفرز لكي تنتقل ملكيته إلى المشتري .
ب‌) أعمال سلبية ، وتتمثل في التزام البائع بالامتناع عن إقامة العقبات في سبيل نقل الحق، بحيث لا يصبح نقل الحق المبيع إلى المشتري مستحيلاً أو عسيرًا، كالامتناع مثلاً عن التصرف في المنقول بعد البيع، وتسيلمه للمشتري الثاني إذا كان هذا حسن النية ، أو الامتناع عن إخفاء مستندات لازمة للتسجيل، الأمر الذي يجعل من التسجيل عملية عسيرة .
المطلــــب الأول
نقل ملكية المنقول المعين بالذات
قاعدة انتقال الملكية بمجرد تمام العقد
تنص المادة (204 مدني) على أن: " الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق، إذا كان محل الالتزام شيئًا معينًا بذاته يملكه الملتزم، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل ".
وتنص المادة ( 932 مدني ) على أنه : " تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقًا للمادة 204".
ويتضح من هذين النصين أنه :
- إذا كان المبيع منقولاً معينًا بالذات وتوافرت شروط معينة فإن الملكية تنتقل إلى المشتري فورًا بمجرد تمام العقد.
- وعقد البيع ذاته هو الذي ينقل الملكية، بعد أن ينشئ التزامًا بنقلها يتم تنفيذه فورًا بمجرد نشوئه .
** شروط القاعدة :
بالرجوع إلى نص المادتين ( 204 ، 932 مدني ) نجد أنه يشترط لكي تنتقل ملكية المنقول أو الحق العيني محل البيع فورًا، أي بمجرد تمام العقد ضرورة توافر ثلاثة شروط هي:
‌أ. أن يكون المنقول معينًا بالذات.
‌ب. أن يكون المبيع مملوكًا للبائع .
‌ج. وألا يتفق على إرجاء نقل الملكية.
أولاً : أن يكون المنقول معينًا بالذات :
وذلك لأن الحق العيني لا يمكن تصوره إلا على شيء معين بالذات . مثال ذلك إذا كان
المبيع القمح الموجود في مخزن معين، فهنا تنتقل ملكيته بمجرد العقد لأنه يعتبر معينًا بالذات، ويسمى البيع في هذه الحالة الأخيرة بيعًا جزافيًا.
ثانيًا : أن يكون المبيع مملوكًا للبائع :
لأنه إذا لم يكن البائع مالكًا للمبيع استحال انتقال ملكيته من البائع إلى المشتري فور العقد.
ثالثًا : ألا يتفق على إرجاء نقل الملكية :
بمعنى أنه يجب ألا يتفق الطرفان على مخالفة حكم القانون الذي يقضي بانتقال الملكية في الشيء المعين بالذات بمجرد العقد، فإذا حصل مثل هذا الاتفاق فإن الملكية لا تنتقل فور العقد، بل يكون انتقالها طبقًا للاتفاق .
ومن الأمثلة على ذلك : أن يتفق الطرفان على تعليق نقل الملكية على شرط واقف، فلا تنتقل المكية إلا بعد تحقق هذا الشرط، أو أن يتفقا على إضافتها إلى أجل واقف ، كما لو بيعت سيارة على ألا تنتقل ملكيتها إلا بعد شهر.
** الآثار التي تترتب على انتقال الملكية بمجرد العقد :
1) يصبح الشيء المبيع ملكًا للمشتري ، ومن ثم يكون له الحق في التصرف فيه باعتباره مالكًا له.
2) للمشتري أن يطلب تسليم المبيع عند إفلاس البائع، دون أن يكون لدائني المشتري الحق في الحجز على المبيع تحت يد البائع.
3) للمشتري ثمر المبيع ونماؤه منذ إتمام العقد، ويجب أن تسلم إليه من المبيع، ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك .
4) يتحمل المشتري تكاليف المبيع منذ تمام البيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك.
5) تبعة هلاك الشيء المبيع تقع على عاتق البائع قبل التسليم، إلا إذا كان الهلاك بعد إعذار المشتري بتسلم المبيع، فتنتقل تبعة الهلاك إلى المشتري.
المطلـــب الثانـــي
نقل ملكية المنقول المعين بالنوع
** ضرورة الإفراز لنقل الملكية :
رأينا أنه لكي يترتب على البيع انتقال الملكية من البائع إلى المشتري يتعين أن يتعلق الأمر بشيء معين بالذات؛ إذ لا يمكن تصور نقل ملكية شيء دون أن يتحدد هذا الشيء، ويكون مفرزًا .
فإذا كان المنقول معينًا بنوعه لا بذاته مثل بيع ألف أردب من الذرة من نوع معين، فلا تنتقل الملكية بمجرد تمام البيع؛ بل بإفراز المبيع وتجنيب الكمية المباعة من الذرة عن غيرها أي جعلها معينة بالذات، ويتم ذلك عن طريق ما يعرف بالكيل .
أما قبل الإفراز فيقتصر أثر البيع على إنشاء التزامات شخصية مثل إمكان مطالبة البائع بالقدر الذي اتفق عليه من النوع المبيع، أي أن المشتري في هذه الحالة يصير مجرد صاحب حق شخصي، وليس مالكًا. ولا يصير مالكًا إلا إذا تم إفراز المبيع، ولهذا يلتزم البائع باتخاذ ما يلزم للإفراز حتى تنتقل الملكية إلى المشتري، فإذا امتنع عن ذلك يكون مخلاً بالتزامه، وكان للمشتري أن يلزمه بالقيام به .
ويقصد بالإفراز : تحويل طبيعة المنقول من معين بالنوع إلى معين بالذات ؛ حتى يتسنى نقل ملكيته ، ويتم ذلك عن طريق الكيل ، أو الوزن، أو المقاس ، أو العدد حسب طبيعة المنقول.

المطلــب الثالـــث
نقل ملكية الحقوق العقارية
ضرورة التسجيل لنقل الملكية :
- تنتقل الملكية في العقار بالتسجيل، فلكي تنتقل الملكية سواء فيما بين المتعاقدين، أو بالنسبة إلى الغير يتعين تسجيل عقد البيع الوارد على العقار أو على الحقوق العينية العقارية بصفة عامة .
- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون الشهر العقاري .
- عقد بيع العقار عقدًا رضائيًا يتم بمجرد التراضي بين الطرفين، وأنه يلزم التسجيل لكي يترتب على العقد الأثر الناقل للملكية .
- إذا كانت الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل فإنه في حالة تخلف البائع عن القيام بما هو ضروري لنقل الملكية، فإن المشتري يستطيع أن يطلب إلى القضاء الحكم بصحة ونفاذ العقد . وإذا ما قضى له بذلك، وسجل الحكم، فإن الملكية تنتقل إليه من لحظة التسجيل دون حاجة إلى تدخل البائع، حيث يقوم الحكم المسجل مقام العقد الصالح للتسجيل .
** دعوى صحة التعاقد :
هي الدعوى التي يرفعها المشتري ليواجه بها امتناع البائع عن إنجاز الأعمال اللازمة لتسجيل البيع، سواء أكان هذا البائع منكرًا أصل صدور البيع منه، أم معترفًا بهذا البيع، ويطلب المشتري فيها الحكم له بثبوت البيع أو بصحة البيع ونفاذه، فإذا ما حكم في هذه الدعوى لمصلحة المشتري استطاع أن يسجل الحكم باعتباره سندًا قاطعًا على وقوع البيع، ولا يحتاج تسجيله في هذه الحالة إلى تدخل من البائع.
- فتنتقل إلى المشتري ملكية العقار المبيع بتسجيل الحكم الصادر لمصلحته .
- ودعوى صحة التعاقد تعتبر من الدعاوى الشخصية العقارية :
o فهي شخصية: لأن رافعها يستند إلى حقه الشخصي المتولد عن عقد البيع غير المسجل.
o وهي دعوى عقارية ؛ لأن المقصود منها التوصل إلى كسب حق عيني على عقار.
- ويشترط لكي ينجح المشتري في دعوى صحة التعاقد ضد البائع شرطان :
o الشرط الأول : أن يكون تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية ما يزال ممكنًا، وذلك بأن يكون البائع ما يزال مالكًا للمبيع .
o الشرط الثاني : أن يكون المشتري قد نفذ التزامه بالنسبة للوفاء بالثمن، أو أودعه خزينة المحكمة بعد عرضه عرضًا حقيقيًا.
- وأخيرًا فليس يكفي صدور حكم بصحة ونفاذ البيع لكي تنتقل الملكية من البائع إلى المشتري؛ إذ يجب القيام بتسجيله حتى تنتقل الملكية طبقًا لقانون الشهر العقاري .
- كقاعدة عامة ليس للتسجيل أثرًا رجعيًا، بحيث لا تنتقل الملكية إلا من وقت التسجيل، لا من وقت إبرام العقد سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير .
- واستثناءً على ذلك يكون للتسجيل أثرًا رجعيًا في حالة دعوى صحة التعاقد ، فتنتقل الملكية من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

** دعوى صحة التوقيع :
هي دعوى يرفعها المشتري بعقد بيع ابتدائي على البائع الذي امتنع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية طالبًا إثبات صحة توقيع البائع على عقد البيع .
ودعوى صحة التوقيع دعوى تحفظية الغرض منها إثبات صحة توقيع البائع على العقد، ومن ثم فهي ليست دعوى موضوعية، لذا لا يجيز القانون تسجيل هذه الدعوى، ولا تسجيل الحكم الصادر فيها .
وإذا صدر الحكم بصحة التوقيع اعتبرت ورقة البيع العرفية هي والحكم الصادر بصحة التوقيع بمثابة عقد بيع مصدق فيه على التوقيع، فإذا سجلا معًا انتقلت الملكية إلى المشتري من تاريخ التسجيل .
المبحــث الثانــي
الالتـــزام بالتسليـــم
ويتكون من ثلاثة مطالب :
المطلب الأول : طريقة تنفيـذ الالتـزام بالتسليـم.
المطلب الثاني : محــل الالتــزام بالتسليــم .
المطلب الثالث : زمان ومكان وفاء البائع بالتسليم .
** التزام البائع بتسليم المبيع :
* أهمية الالتزام بالتسليم :
إن التزام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري من مقتضيات عقد البيع؛ بل هو أهم التزامات البائع التي تترتب بمجرد انعقاد العقد؛ إذ لا يكفي المشتري أن تنتقل إليه ملكية المبيع؛ بل لابد له أيضًا من حيازة المبيع والانتفاع به بجميع أوجه الانتفاع .
والالتزام بالتسليم تقضي به القواعد العامة، فالمادة (206 مدني) تنص على أن: " الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم ".
ونص في المادة (431 مدني) على أنه: "يلتزم البائع بتسليم الشيء المبيع للمشتري بالحالة التي كان ليها وقت البيع " .
والتزام البائع بنقل الملكية يتفرع عنه التزامات أخرى :
‌أ. الالتزام بالتسليم: وهو التزام بتحقيق نتيجة والتزام بالمحافظة على المبيع حتى التسليم، وتظهر أهمية التزام البائع بالتسليم في أن التسليم هو الذي يستكمل به نقل الملكية من الناحية العملية. وتظهر أهمية التسلم بصفة خاصة في بيع المنقول المعين بالنوع، حيث تنتقل ملكيته بالإفراز وهو يتم عادة وقت التسليم .
‌ب. ثم إن التسليم هو الوسيلة العملية التي تمكن المشتري من حيازة البيع والانتفاع به.
‌ج. كذلك تظهر أهمية التسليم في أنه هو الذي يحدد تبعة هلاك أو تلف المبيع .
لذلك كان الالتزام بالتسليم هو التزام بتحقيق نتيجة وليس التزامًا ببذل عناية.
المطلب الأول
طريقة تنفيذ الالتزام بالتسليم
تنص المادة ( 435 مدني ) على أنه :
" 1. يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، ولو لم يستولِ عليه استيلاءً ماديًا ما دام البائع قد أعلمه بذلك، ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع .
2. ويجوز أن يتم التسليم مجرد تراضي المتعاقدين إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل البيع، أو كان البائع قد استبقى المبيع في حيازته بعد البيع لسبب آخر غير الملكية " .
ويتبين من هذه المادة أن عناصر التسليم هي :
1. وضع المبيع تحت تصرف المشتري حتى ولو لم يدخل في حيازته بالفعل؛ لأن حيازة المشتري للمبيع أمر يتم بإرادته وحده متى وضع المبيع تحت تصرفه ، فلا دخل للبائع فيها، بل هي محل التزام يقع على عاتق المشتري بتسلم المبيع.
2. أما العنصر الثاني : أن يقوم البائع بإعلام المشتري بذلك منعًا لأي منازعة فيما لو ادعى البائع أنه وضع المبيع تحت تصرف المشتري، ثم ادعى المشتري عكس ذلك .
ولا يشترط في هذا الإعلام أي شكل خاص، فيجوز شفاهة أو كتابة، كما يجوز إثباته وفقًا للقواعد العامة .
طرق التسليم :
يستخلص من المادة ( 435 مدني ) وجود طرق مختلفة لوفاء البائع بالتزامه بالتسليم، ومنها:
1) التسليم الاتفاقي: هو الذي يتم وفقًا لإرادة المتعاقدين، فإذا اتفق البائع مع المشتري في عقد البيع على طريقة معينة لتسليم المبيع، فإنه يجب اتباع تلك الطريقة، أما إذا لم يتفق الطرفان على ذلك فإنه يجب الرجوع إلى طبيعة الشيء.
2) التسليم الطبيعي : وهو الذي يتم وفقًا لطبيعة الشيء المبيع، ولا شك أن للقاضي حق الرقابة على مدى ملاءمة الطريقة التي يختارها البائع للوفاء بالتزامه بالتسليم وفقًا لطبيعة الشيء المبيع .
3) التسليم القانوني : هو الذي يتم وفقًا للمادة ( 435/1 مدني ) ويكون بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، ولو لم يستولِ عليه استيلاءً ماديًا ، ما دام البائع قد أعلمه بذلك، وينطوي التسليم بهذا المعنى على عنصرين هما :
أ‌. العنصر الأول : وضع البائع الشيء المبيع تحت تصرف المشتري، بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق.
ب‌. العنصر الثاني : أن يعلم البائع المشتري بوضع المبيع تحت تصرفه، وذلك منعًا لأي منازعة تثور بصدد علم أو عدم علم المشتري بوضع المبيع تحت تصرفه.
4) التسليم الحكمي : وهو التسليم الذي يتم وفقًا للمادة ( 435/2 مدني ) بتغيير السند القانوني لحيازة المشتري للمبيع بتغيير النية، ويعتبر التسليم قد تم هنا بغير عمل مادي، أي بغير تغيير الأوضاع المادية أو حيازة الشيء المبيع، كما لو كان المشتري حائزًا للمبيع من قبل بوصفه مستأجرًا له، حيث يظل حائزًا له بعد البيع بوصفه مالكًا له.
المطلــب الثانــي
محل الالتزام بالتسليم
يلتزم البائع بتسليم المبيع وملحقاته، وهذا يقتضي أن نبين الحالة التي يجب تسليم المبيع عليها، وما يعتبر من ملحقاته واجبة التسليم معًا، كما نبين حكم ما يطرأ على مقداره من زيادة أو عجز .
1) الشيء المبيع : يلتزم البائع بتسليم المبيع بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها أي بالحالة التي كان عليها وقت البيع.
2) ملحقات المبيع: تنص المادة (432 مدني) على أنه: " يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء ، وذلك طبقًا لما تقضي به طبيعة الأشياء، وعرف الجهة وقصد المتعاقدين ".
- ومفاد هذا النص أن التزام البائع بالتسليم لا يقتصر على الشيء المبيع ذاته، بل يشمل أيضًا ملحقاته، وكل ما أعد لاستعماله.
- ومن أمثلة ملحقات المبيع : المستندات الدالة على ملكية البائع، وعقود الإيجار السارية في حق المشتري، والمستندات المتعلقة بها المتضمنة حقوقًا أخرى، وحقوق الارتفاق والدعاوى المرتبطة بالمبيع مثل دعوى الضمان التي للبائع ضد من باع له ، ووثائق التأمين المعقودة لتأمينه، ويكون المشتري بالنسبة لها خلفًا خاصًا .
3) ثمار المبيع: تنص المادة ( 458 مدني ) على أن : " للمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام العقد، وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضًا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره " .
وثمار المبيع هو ما يتولد عن الشيء بصفة دورية دون أن يقتطع من أصله، وهي لا تعتبر من الأصل، ولا من الملحقات، ويتملك المشتري الثمار في المنقول والعقار على السواء من تاريخ إبرام العقد كأثر من آثار عقد البيع، وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف .
القدر الواجب التسليم :
إذا عين في العقد مقدار المبيع وجب على البائع أن يسلم المبيع بمقداره أو بوزنه أو مقاسه المبين له في العقد، فإذا ظهر في المبيع عند تسلمه عجز أو زيادة وجب الرجوع في حكمه إلى قصد المتعاقدين بشأنه في وقت العقد، وإلا يرجع إلى الأحكام المقررة التي وضعها المشرع في هذا الشأن .
1) حالة العجز في مقدار البيع: تنص المادة ( 433/1 مدني ) على أنه : " إذا عين في العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولاً عن نقص هذا المقدار بحسب ما يقضي به العرف ما لم يتفق على غير ذلك، على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع، إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو كان يعلمه لما أتم العقد " .
2) حالة الزيادة في مقدار المبيع: تنص المادة ( 433/2 مدني) على أنه: " أما إذا تبين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد، وكان الثمن مقدرًا بحساب الوحدة، وجب على المشتري إذا كان المبيع غير قابل للتجزئة أن يكمل الثمن إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد، وكل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه".
** تقادم الدعاوى الناشئة عن العجز أو الزيادة :
تنص المادة (434 مدني) على أنه: "إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد، وحق البائع في طلب تكملة الثمن يسقط كل منهما التقادم، إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليمًا فعليًا ".
يتضح من هذه المادة أنه ينشأ عن الزيادة أو العجز في مقدار الشيء المبيع ثلاث دعاوى:
1) دعوى إنقاص الثمن: تثبت للمشتري في حالة وجود نقص محسوس في مقدار الشيء المبيع .
2) دعوى فسخ البيع : وهي تثبت للمشتري أيضًا في حالة وجود نقص جسيم من مقدار الشيء المبيع، وفي حالة وجود زيادة كبيرة، وكان المبيع لا يقبل التجزئة، وقُدِّر الثمن بحساب الوحدة .
3) دعوى تكملة الثمن : وهي تثبت للبائع في حالة وجود زيادة وكان المبيع لا يقبل التجزئة وقدِّر الثمن بحساب الوحدة .
وقد حرص المشرع في هذه الدعاوى الثلاث على تحقيق مبدأ استقرار المعاملات في المجتمع ، فجعلها تتقادم بمدة قصيرة هي سنة واحدة؛ حتى لا يظل البائع مهددًا مدة طويلة برجوع المشتري عليه بإنقاص الثمن أو بفسخ البيع، وحتى لا يظل المشتري مهددًا مدة طويلة، برجوع البائع عليه بتكملة الثمن .
وفيما عدا ذلك فإن الدعاوى الأخرى الناشئة عن عقد البيع ، فإنها لا تتقادم بسنة واحدة؛ بل تتقادم بخمس عشرة سنة ، ويبدأ سريان التقادم من وقت تسليم المبيع تسليمًا فعليًا .

المطلــب الثالــث
زمــان ومكـــان التسليـــم
زمان تسليم المبيع :
يلتزم البائع بتسليم المبيع في الوقت المتفق عليه ، فإذا لم يوجد اتفاق بينهما على هذه المسألة ، فإنه يجب تسليم المبيع في الوقت الذي ينعقد فيه البيع، وذلك عملاً بنص المادة (346/2 مدني ) مع ملاحظة أن طبيعة البيع أو العرف قد يستلزمان منح البائع مهلة معينة لتسليم المبيع - كما لو كان شيئًا معينًا بالذات يقتضي إخراجه من المخازن ونقله إلى المكان الواجب فيه التسليم، أو شيئًا معينًا بالنوع ، فيقتضي إفرازه ، ويعتبر التسليم واجبًا من وقت انقضاء هذه المدة .
والتعرف على تاريخ تسلم المشتري للمبيع هو من مسائل الواقع التي يستقل بها قاضي الموضوع متى أقام قضاءه على أسباب سائغة لها معينها من الأوراق .
كما يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشتري في المكان الذي يحدداه لذلك، فإن لم يتفقا على مكان التسليم فإنه يجب التفرقة بين حالتين .
الأولى : وهي إذا كان المبيع شيئًا معينًا بالذات ، فيجب تسليمه في المكان الذي كان موجودًا فيه وقت إبرام عقد البيع، فإن كان مكان وجوده غير معين يكون تسليمه في موطن البائع أو في مركز أعماله إذا كان متعلقًا بهذه الأعمال. وهناك حالة خاصة وهي حالة تصدير المبيع إلى المشتري، فقد خرج المشرع على القواعد العامة ، ونص في المادة (436 مدني) على أنه : " إذا وجب تصدير المبيع للمشتري فلا يتم التسليم إلا إذا وصل إليه ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك " .
وتقع تبعة هلاك البضاعة في الطريق أثناء التصدير على عاتق المشتري سواء كان منقولاً معينًا بالذات أم النوع .
المطلب الرابع
جزاء إخلال البائع بالتسليم
إذا أخلَّ البائع بالتزامه بالتسليم في أية صورة سواء في صورة الامتناع عن التسليم أصلاً أو عدم تسليم جزء من المبيع، أو في صورة التأخير في التسليم في زمانه ومكانه ، أو في صورة تسليم المبيع في غير الحالة المتفق عليها في العقد .
ففي جميع هذه الصور يجوز للمشتري أن يطالب البائع بالتنفيذ العيني الجبري إذا كان ممكنًا، وله أن يقوم به نفسه، فيشتري بضاعة من السوق من ذات النوع الذي امتنع أو تأخر البائع عن تسليمه، وذلك بعد إعذار البائع وإذن المحكمة ، وبدون إذن في حالة الاستعجال.
كما يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد، وللقاضي سلطة تقديرية في إجابته إلى طلبه. كذلك يجوز للمشتري أن يطلب التعويض في الحالتين عن الضرر الذي أصابه من عدم التسليم أو عن التأخير في التسليم أو عن التسليم المعيب .
وسواء اختار المشتري التنفيذ بمقابل أو الفسخ فإنه يتعين عليه قبل الالتجاء إلى أيهما أن يعذر البائع لتسليم المبيع، ويقدر التعويض في هذه الحالة على أساس الفرق بين الثمن الذي اتفق عليه في البيع وسعر السوق في اليوم الذي أصبح فيه امتناع البائع عن التسليم نهائيًا لإصراره على ذلك رغم إعذاره أو بصيرورة التسليم مستحيلاً .
المطلب الخامس
تبعة هلاك المبيع
إذا هلك المبيع بعد البيع بخطأ من أحد المتعاقدين سواء كان البائع أم المشتري، فإن المتعاقد المخطئ هو الذي يتحمل تبعة هلاكه، أما إذا هلك المبيع لسبب أجنبي لا يد للبائع أو المشتري فيه، فإنه يجب تحديد المتعاقد الذي يتحمل نتيجة هذا الهلاك أو تبعته .
ولا يعرض البحث في تبعة الهلاك إلا إذا كان المبيع شيئًا قيميًا معينًا بالذات سواء كان قد عين بذاته عند البيع ، أو كان البيع قد انعقد على مبيع معينًا بنوعه، ثم تم إفرازه وهلك بعد ذلك .
أما إذا كان المبيع من المثليات أي معينًا بنوعه فحسب، فلا تثور مشكلة تبعة الهلاك، وذلك لأن المثليات لا تهلك فذاتية البيع لم تتحدد حتى يقال إنه هلك. كما أن المبيع المثلي له مثيل في السوق يستطيع البائع أن يوفي منه بالتزامه .
والقاعدة في القانون المصري ارتباط تبعة الهلاك بالتسليم، فإذا حصل الهلاك قبل التسليم تحمله البائع، وإذا حصل بعد التسليم تحمله المشتري ، وإذا كانت القاعدة أن البائع يتحمل تبعة هلاك المبيع قبل التسليم، فإنه في بعض الحالات الاستثنائية يتحمل المشتري تبعة الهلاك حتى قبل تسلم المبيع .
** حالة الهلاك الجزئي :
إذا هلك جزء من المبيع أو أصابه تلف أنقص قيمته كان للمشتري أن يطالب بفسخ عقد البيع إذا كان هذا النقص جسيمًا، والفسخ هنا لا يقع من تلقاء نفسه كما في حالة الهلاك الكلي، ولكن يحكم به القضاء بناءً على طلب المشتري .
كما يمكن للمشتري أن يكتفي بإنقاص الثمن بالرغم من جسامة النقص في قيمة المبيع. أما إذا لم يكن النقص في قيمة المبيع جسيمًا فلا يكون للمشتري سوى إنقاص الثمن.
** الحالات التي يتحمل فيها المشتري تبعة الهلاك قبل التسليم :
إذا كانت تبعة الهلاك تقع على البائع قبل التسليم كقاعدة عامة، فإنه في بعض الحالات تقع هذه التبعة على المشتري بالرغم من عدم تسلمه للمبيع، وهذه الحالات هي :
1. إذا أعذر البائع المشتري لتسلم المبيع، ولكنه امتنع أو تأخر عن تسلمه ثم هلك المبيع، فإنه يهلك على المشتري .
2. إذا اتفق المتعاقدان على أن يتحمل المشتري تبعة هلاك المبيع منذ إبرام العقد ولو لم يتسلمه، فقاعدة ارتباط تبعة الهلاك بالتسليم ليست من النظام العام، ومن ثم يمكن الاتفاق على مخالفتها .
3. إذا كان البيع تجاريًا ، وكان المبيع واجب التصدير، فإن هلاكه في الطريق يكون على مالكه أي على المشتري ولو أنه لن يتسلمه إلا إذا وصل إليه.
4. إذا وضع المشتري يده على البيع دون إذن من البائع ودون حكم من القضاء، وهلك المبيع كان هلاكه عليه .
5. إذا هلك المبيع في يد البائع وهو حابس له لعدم وفاء المشتري بالثمن، فإن هلاكه يكون على المشتري رغم أنه لم يتسلمه لأن هو الذي تسبب في هذا الحبس بامتناعه عن وفاء الثمن رغم وجوبه .
المبحـــث الثالــث
الالتزام بضمان عدم التعرض
لا يكفي أن يقوم البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري ، وأن يسلمه إياه ، بل يتعين عليه كذلك أن يضمن له بقاء الملكية والانتفاع بها، ذلك أن التزام البائع بنقل ملكية المبيع وبالتسليم لن يحقق الفائدة المرجوة منه إذا أمكن بعد ذلك التعرض للمشتري في الإفادة من المبيع .
أو إذا أمكن نزعه من تحت يده كله أو بعضه، أو إذا أمكن للغير أن يدعي عليه حقوقًا يكون من شأنها الإنقاص من قيمته .
ونبحث فيما يلي على التوالي : الالتزام بعدم التعرض ( ضمان التعرض الشخصي )، ثم الالتزام بدفع تعرض الغير ( ضمان تعرض الغير ) .
المطلـــب الأول
الالتزام بعدم التعرض
( ضمان التعرض الشخصي )
يلتزم البائع بعدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه ( م 439) ونوضح ذلك فيما يلي : مضمون هذا الالتزام وخصائصه ، ثم جزاء الإخلال به ، مع ملاحظة أن أحكام ضمان التعرض ليست من النظام العام، ومن ثم يمكن الاتفاق بين المتعاقدين على ما يخالفها.
أولاً : مضمون الالتزام بعدم التعرض :
يعني التزام البائع بعدم التعرض امتناعه عن كل ما من شأنه الإحالة دون انتفاع المشتري بالمبيع أو التقليل من قيمته أو جعل هذا الانتفاع أكثر كلفة ، وسواء كان التعرض ماديًا أو قانونيًا .
أ‌. التعرض المادي: ويقصد به كل فعل يصدر عن البائع، ويكون من شأنه الإخلال بانتفاع المشتري بالمبيع دون أن يستند في القيام به إلى الادعاء بحق على المبيع، وهو قد يكون مباشرًا كما لو اغتصب البائع العين المبيعة من المشتري أو منعه من دخلوها . وقد يكون التعرض المادي غير مباشر ، كما لو تسبب البائع بسلوكه في إصدار جهة الإدارة قرارًا من شأنه أن يحد من منفعة الأرض المبيعة.
ب‌. التعرض القانوني: ويقصد به ادعاء البائع حقًا على المبيع من شأنه لو صح أن يحول دون انتفاع المشتري بالمبيع أو ينقص منه، ويتعارض مع التزامه بنقل ملكية المبيع، وسواء كان الحق المدعى به سابقًا على البيع أو لاحقًا له.
وعلى ذلك يعتبر تعرضًا قانونيًا ادعاء البائع أن له حق ارتفاق على العقار المبيع، أو أن يطالب باسترداد المبيع من المشتري على أساس أنه لم يكن مالكًا له عند إبرام العقد ، ولكنه تملكه بعد ذلك .
ثانيًا : خصائص الالتزام بعدم التعرض :
يتميز التزام البائع بعدم التعرض للمشتري بأنه لا يقبل الانقسام أو التجزئة من ناحية، وبأنه التزام دائم أو مؤبد من ناحية أخرى .
‌أ. الالتزام بعدم التعرض لا يقبل الانقسام :
- لما كان التزام البائع بعدم التعرض التزام بامتناع عن عمل، وكان هذا الامتناع لا يقبل القسمة بطبيعته؛ لأن كل عمل إيجابي مخالف له يعتبر إخلالاً به، فإن الالتزام بعدم التعرض لا يقبل الانقسام.
- ويترتب على ذلك أنه إذا تعدد البائعون، فلا يصح لأي منهم أن يتعرض للمشتري ولو في جزء من المبيع.
- كذلك إذا باع عدة أشخاص مالاً مملوكًا للغير ، ثم كسب أحدهم بعد ذلك ملكية المبيع، فلا يجوز له أن يستند إلى هذه الملكية التي كسبها بعد البيع ليطالب المشتري بالمبيع كله أو بعضه، وذلك لأن الضمان لا يتجزأ، ومن ثم لا يجوز قصره على حصة هذا البائع في عقد البيع والسماح له بالمطالبة بما جاوز هذه الحصة.
‌ب. الالتزام بعدم التعرض التزام دائم :
ويقصد بذلك أنه يجب على البائع أن يمتنع عن التعرض للمشتري في أي وقت بعد البيع، ولو كان قد انقضى عليه أكثر من خمس عشرة سنة. ولكن إذا تعرض البائع للمشتري فعلاً، وأخلّ بذلك بالتزامه، وجب على المشتري إذا أراد الرجوع على البائع بطلب منع هذا التعرض أن يرجع عليه خلال خمس عشرة سنة تحسب من تاريخ التعرض لا من تاريخ البيع، وإلا سقطت دعواه بالتقادم وفقًا للقواعد العامة؛ لأنها دعوى شخصية، تستند إلى حق شخصي ناشئ عن عقد البيع .
وينتقل التزام البائع بعدم التعرض إلى ورثته ، فلا يجوز لهم أن يطلبوا بتثبيت ملكيتهم على المبيع في مواجهة المشتري أو ورثته لو كانت الملكية لم تنتقل إلى المشتري بسبب عدم تسجيل بيع العقار .
ثالثًا : جزاء الإخلال بالالتزام بعدم التعرض :
إذا أخلّ البائع أو ورثته بالتزامه بعدم التعرض للمشتري في انتفاعه بالمبيع كان للأخير، وفقًا للقواعد العامة، أن يطلب: إما التنفيذ العيني للالتزام، وإما فسخ عقد البيع مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى ( م 157/1 مدني ) بشرط أن يرفع الدعوى خلال خمس عشرة سنة من تاريخ التعرض، وإلا سقط حقه في رفعها بالتقادم، كما يجوز للمشتري حبس الثمن حتى يكف البائع عن التعرض .
المطلــب الثانــي
الالتزام بدفع تعرض الغير
يلتزم البائع بمقتضى عقد البيع بأن يدفع عن المشتري تعرض الغير له تعرضًا قانونيًا.
والأصل أن التزام البائع ينفذ تنفيذًا عينيًا عن طريق التدخل في دعوى الاستحقاق ودفع ادعاء المتعرض، فإذا لم يتدخل، أو تدخل في الدعوى ولكنه فشل في دفع تعرض الغير، واستحق المبيع استحقاقًا كليًا أو جزئيًا، التزم البائع بتعويض المشتري، وهذا هو التنفيذ بمقابل، ويطلق عليه ضمان الاستحقاق. وأحكام التزام البائع بدفع تعرض الغير ليست من النظام العام، ومن ثم يمكن تعديلها بالاتفاق على ذلك بين البائع والمشتري، ونشرح على التوالي :
شروط التعرض الذي يلتزم البائع بدفعه،
ثم تنفيذ التزام البائع بدفع تعرض الغير .
الفرع الأول
شروط تعرض الغير الذي يضمنه البائع :
يشترط في فعل الغير حتى يعتبر تعرضًا، وبالتالي يلتزم البائع بدفعه، الشروط الآتية:
1) أن يكون التعرض قانونيًا: تعرض الغير قد يكون قانونيًا، وقد يكون ماديًا، ولا يضمن البائع سوى النوع الأول، ويقصد به ادعاء المتعرض حقًا على المبيع من شأنه لو تقرر أن يخل بحقوق المشتري التي كسبها بعقد البيع .
2) أن يكون التعرض حالاً : لا يكفي أن يكون تعرض الغير محتملاً ، بل يجب أن يكون حالاً أي أن يقع فعلاً، وبعبارة أخرى لا يكفي أن يكتشف المشتري وجود حق للغير يتنافى مع البيع أو ينتقص من حقوقه التي تلقاها من البائع، بل يلزم أن يشرع الغير في المطالبة بالحق الذي يدعيه ومنازعة المشتري في انتفاعه بالمبيع.
3) أن يكون حق المتعرض ثابتًا له وقت البيع، أو آل إليه بعد البيع بفعل البائع، ومعنى ذلك أن البائع لا يضمن تعرض الغير إلا في حالتين :
- الحالة الأولى : استناد الغير في تعرضه إلى حق كان ثابتًا له وقت البيع .
- الحالة الثانية: استناد المتعرض إلى حق ثبت بعد البيع، ولكنه آل إليه من البائع نفسه.
ومثال ذلك قيام البائع بعد البيع برهن المبيع أو بيعه مرة أخرى إلى مشترٍ ثانٍ سجل عقده قبل المشتري الأول .
وإذا توافرت الشروط الثلاثة السابقة كان البائع ملزمًا بدفع تعرض الغير، بصرف النظر عن علم المشتري بحق الغير عند إبرام البيع من عدمه، وبصرف النظر أيضًا عن علم البائع بهذا الحق وقت البيع من عدمه .
الفرع الثاني
تنفيذ التزام البائع بدفع تعرض الغير
التزام البائع بدفع تعرض الغير، التزام بعمل يقبل التنفيذ العيني، ويتم بطلب المشتري إلى البائع أن يتولى الدفاع عنه ضد ادعاء الغير توصلاً إلى رفض هذا الادعاء، فإذا نجح البائع في ذلك يكون قد نفذ التزامه تنفيذًا عينيًا .
أما إذا لم ينجح في دفع تعرض الغير ، أي حكم لهذا الأخير بالحق الذي يدعيه ، يكون البائع قد أخلّ بالتزامه، حتى ولو كان قد بذل كل ما في استطاعته من جهد لدفع تعرض الغير ، وذلك لأن هذا الالتزام التزام بتحقيق نتيجة، وليس التزامًا ببذل عناية، ويلتزم في هذه الحالة بتعويض المشتري ، وهو ما يسمى بضمان الاستحقاق .
أولاً : التنفيذ العيني ( ضمان تعرض الغير ) :
- يبين من نصوص المادتين (440 ، 442 مدني) أنه لكي يتدخل البائع ليدفع تعرض الغير، يجب على المشتري إخطاره بهذا التعرض ؛ سواء تم في صورة دعوى، أو في صورة دفع.
مع ملاحظة أن القانون لم ينص على شكل معين لإخطار البائع، ومن ثم يتم بأي طريق ما دام يمكن للمشتري إثباتها .
- وتختلف حقوق المشتري باختلاف ما إذا كان قد قام بواجب إخطار البائع أو لم يقم به.
- كما أنه في حالة الإخطار قد يتدخل البائع أو لا يتدخل في الدعوى المرفوعة من الغير، وقد لا يستحق المبيع بسبب قيام المشتري بدفع مبلغ من النقود أو أداء شيء آخر.
وندرس هذه الفروض العديدة مع ملاحظة أن هذا الالتزام لا يقبل الانقسام ، ومن ثم إذا تعدد البائعون التزام كل منهم بدفع تعرض الغير في كل المبيع لا في نصيبه فحسب.
** الفرض الأول : تدخل البائع في الدعوى :
إذا أخطر المشتري البائع بتعرض الغير له وتدخل البائع في الدعوى أو أدخله المشتري أو المحكمة أو الغير فيها، فإن عليه أن يقوم بدفع ادعاء الغير المتعرض .
وللمشتري أن يطلب إخراجه من الدعوى في هذه الحالة، ويحل البائع محله فيها ليتفادى الحكم عليه بالمصاريف إذا نجح المتعرض في دعواه، ولكن قد يفضل المشتري البقاء في الدعوى حتى يراقب البائع في دفاعه ويساعده فيه، وحتى يحول دون تواطؤه مع المتعرض إضرارًا به ، وبعبارة أخرى، فإن الخيار بين البقاء في الدعوى أو الخروج منها متروك للمشتري وفقًا لما يراه متمشيًا مع مصالحه .
فإذا نجح البائع في دفع تعرض الغير بأن رفضت دعوى الأخير فإنه بذلك يكون قد نفذ التزامه بضمان تعرض الغير تنفيذًا عينيًا. أما إذا فشل في دفع هذا التعرض كان للمشتري الرجوع عليه بالتعويض وفقًا لما سنبينه.
** الفرض الثاني : عدم تدخل البائع بالرغم من إخطاره :
إذا أخطر المشتري البائع بادعاء الغير في الوقت الملائم ودعاه ليتدخل في الدعوى، ولكنه لم يتدخل ولم يدخله فيها المشتري أو المحكمة أو الغير، فإن البائع يظل خارجًا عن الخصومة ، ويقوم المشتري بالدفاع عنه في الدعوى، وفي هذه الحالة لا يخلو الأمر من أحد ثلاثة احتمالات :

الأمر من أحد ثلاثة احتمالات :
- الاحتمال الأول : قد ينجح المشتري في دفع التعرض، ولا يكون له في هذه الحالة سوى الرجوع على البائع بما أنفقه من مصروفات الدعوى.
- الاحتمال الثاني : إذا فشل المشتري في دفع تعرض الغير، ونجح هذا الأخير في إثبات حقه، وجب على البائع ضمان الاستحقاق إلا إذا ثبت أن الحكم الصادر في الدعوى كان نتيجة تدليس من المشتري أو خطأ جسيم منه ، ويقع على البائع إثبات التدليس أو الخطأ الجسيم .
- الاحتمال الثالث : قد يقر المشتري بحق المتعرض أو يتصالح معه بشأن هذا الحق.
وفي هذه الحالة يظل البائع ضامنًا لاستحقاق المبيع أو جزء منه بشرط أن يكون المشتري قد أخطره في وقت ملائم، ودعاه أن يحل محله في الدعوى فلم يفعل، وبشرط أن يكون المشتري حسن النية، أي يعتقد وقت اعترافه بحق المتعرض أنه على حق في ادعائه.
غير أن المشتري يفقد حقه في الرجوع على البائع بالتعويض إذا أثبت البائع أن المتعرض لم يكن على حق في ادعائه ، حتى ولو كان المشتري حسن النية وقت الاعتراف بحق المتعرض .
** الفرض الثالث : عدم تدخل البائع بسبب عدم إخطاره :
إذا لم يقم المشتري بواجب إخطار البائع بتعرض الغير في الوقت الملائم، ولم يتدخل
البائع من تلقاء نفسه، فإنه لا يترتب على ذلك سقوط حق المشتري في الرجوع على البائع بضمان الاستحقاق، ولكن يحق لهذا الأخير أن يحتج على المشتري بأنه لم يدع للتدخل في دعوى الاستحقاق، ولو تدخل لاستطاع دفعها .
** الفرض الرابع : توقي المشتري استحقاق البيع:
إذا ظهر أن الغير على حق في دعواه، وكان المشتري قد توقى استحقاق المبيع كله أو بعضه باتفاق مع المستحق على أن يدفع له بدل المبيع مبلغًا من النقود، أو أي شيء آخر، وسواء تم ذلك قبل رفع دعوى الاستحقاق أو بعد رفعها، وسواء تدخل البائع في هذه الدعوى عند رفعها أو لم يتدخل، فإن للبائع أن يتخلص من ضمان الاستحقاق بأن يرد للمشتري المبلغ الذي دفع أو قيمة ما أداه مع الفوائد القانونية وجميع المصروفات .
ثانيًا : التنفيذ بطريق التعويض ( ضمان الاستحقاق ) :
إذا لم ينفذ البائع التزامه بدفع تعرض الغير تنفيذًا عينيًا ، كان للمشتري أن يرجع عليه بضمان الاستحقاق .
ومعنى ذلك الرجوع على البائع والمطالبة بتعويضه عن استحقاق المبيع، وتختلف أحكام هذا التعويض بحسب ما إذا كان الاستحقاق كليًا أو جزئيًا .
** التعويض في حالة الاستحقاق الكلي :
يقصد بالاستحقاق الكلي نزع المبيع كله من تحت يد المشتري لثبوت حق الغير عليه، مما يضمنه البائع. وقد بينت المادة (443 مدني) عناصر التعويض المستحق للمشتري، في حالة الاستحقاق الكلي، والطريقة التي يتم حسابه على أساسها .
ويقدر التعويض المستحق للمشتري بناءً على العناصر الآتية :
1) قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت : ومعنى ذلك أن المشتري لا يرجع على البائع بالثمن الذي دفعه، بل يرجع عليه بقيمة المبيع وقت الاستحقاق، وتقدر هذه القيمة وفقًا لسعر المبيع في السوق، كذلك يستحق المشتري فوائد عن قيمة المبيع وقت استحقاقه. ويعتبر الاستحقاق متحققًا من يوم رفع الدعوى لا من يوم صدور الحكم بالاستحقاق لأن هذا الحكم يستند إلى يوم رفع الدعوى.
2) قيمة الثمار التي ألزم المشتري بردها لمن استحق المبيع : يلتزم المشتري بأن يرد إلى المستحق كافة الثمار التي قبضها وهو سيء النية، أي وهو يعلم بحق المستحق على المبيع، ويرجع المشتري على البائع بقيمة هذه الثمار التي التزم بردها .
3) المصروفات التي لم يستطع المشتري أن يلزم بها المستحق : إذا انفق المشتري على المبيع مصروفات أثناء حيازته له فقد يسترد هذه المصروفات كلها أو بعضها أو لا يسترد شيئًا منها من المستحق ، ولا يرجع المشتري على البائع إلا بالمصروفات التي لم يستردها .
4) مصروفات دعوى الاستحقاق ودعوى الضمان : إذا لم يخرج المشتري من دعوى الاستحقاق التي رفعها عليه الغير، فإنه يتحمل في مواجهة هذا الأخير بمصروفات الدعوى، فيرجع بها بعد ذلك على البائع .
5) ما لحق المشتري من ضرر وما فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع : وهذا العنصر أراد به المشرع التذكير بالقواعد العامة، فيعوّض المشتري عن أي خسارة أو ضرر غير ما ذكر في العناصر السابقة .
** التعويض في حالة الاستحقاق الجزئي :
يعتبر الاستحقاق جزئيًا إذا كان الحق الذي ثبت للغير على المبيع لم يحرم المشتري من كل فوائده، وبعبارة أخرى أن يُستحَق للمُستَحِق حق آخر غير الملكية على كل المبيع، ويتحقق ذلك في صور عديدة، فقد يستحق جزء من المبيع أو شيء من ملحقاته، وقد يتبين أن المبيع مرهون أو مثقل بحق اختصاص أو امتياز أو ارتفاق أو انتفاع، أو يثبت عدم وجود حق ارتفاق للعقار المبيع على عقار آخر كان المشتري قد عوّل على وجوده.
وقد بينت المادة ( 444 مدني) : حكم الاستحقاق الجزئي ، فنصت على أن حكم الاستحقاق الجزئي يختلف بحسب ما إذا كانت الخسارة المترتبة عليه جسيمة أو غير جسيمة، وتكون الخسارة جسيمة إذا بلغت قدرًا لو كان المشتري قد عرفه وقت البيع لما أقدم على الشراء، ومثال ذلك الشخص الذي يشتري قطعة أرض يقيم عليها منزلاً ، ثم يستحق جزء منها، ويصبح الباقي منها غير كافٍ للوفاء بالغرض المطلوب. والمعيار هنا شخصي ينظر فيه إلى المشتري نفسه وظروفه الخاصة، ولذلك فإن تقدير هذه الجسامة مسألة تتوقف على ظروف كل دعوى، وهي متروكة لتقدير قاضي الموضوع.
فإذا كانت الخسارة جسيمة - على المعنى المتقدم - كان للمشتري الخيار بين إما رد ما بقي من المبيع وما أفاده منه مع المطالبة بالتعويضات السابق بيانها في حالة الاستحقاق الكلي وفقًا للمادة ( 443 )، وإما أن يستبقي المبيع على أن يعوضه البائع عما لحقه من ضرر بسبب الاستحقاق الجزئي.
وتكون الخسارة غير جسيمة إذا لم تبلغ من الجسامة القدر الذي لو عرفه المشتري وقت البيع لما أقدم على الشراء، ومثال ذلك إذا اشترى شخص قطعة أرض مساحتها 20 فدان، ثم استحق منه قيراطين فقط.
ويقتصر حق المشتري في هذا الفرض على المطالبة بما لحقه من خسارة وما فاته من كسب، أي مطالبة البائع بالتعويض عن الأضرار التي أصابته نتيجة للاستحقاق الجزئي.
المبحــث الرابــع
الالتزام بضمان العيوب الخفية .
لا يقتصر التزام البائع على ضمان التعرض والاستحقاق، بل هو يضمن للمشتري أيضًا العيوب الخفية التي تجعل المبيع غير صالح لتحقيق الغاية التي قصدها المشتري.
وقد نظم المشرع التزام البائع بضمان العيوب الخفية في المواد ( من 447 إلى 455 مدني)، وقد وضع له أحكامًا خاصة كما فعل بالنسبة لضمان التعرض والاستحقاق، ولا شك أن المشرع يهدف من وراء ذلك إلى النظر إلى أحكام ضمان العيوب الخفية نظرة مستقلة عن القواعد العامة في البطلان والفسخ. فهو لم يكتف بالقواعد العامة في هذا الشأن، ولكنه جعل للمشتري الحق في الرجوع على البائع بدعوى خاصة هي دعوى ضمان العيوب الخفية .
المطلب الأول
شروط العيب الموجب للضمان
لا يكفي لرجوع المشتري على البائع بضمان العيوب الخفية أن يكتشف أن بالمبيع عيبًا أيًا كان، بل يجب أن تتوافر في هذا العيب شروط معينة نص عليها المشرع في المادتين (447، 448 مدني ) .
فتنص المادة ( 447 مدني ) على أنه : " 1. يكون البائع ملزمًا بالضمان إذا لم يتوافر في المبيع وقت التسليم الصفات التي كفل للمشتري وجودها فيه، أو إذا كان بالمبيع عيب ينقص من قيمته أو من نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد أو مما هو ظاهر من طبيعة الشيء أو الغرض الذي أعد له، ويضمن البائع هذا العيب ، ولو لم يكن عالمًا بوجوده " .
2. ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع، أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي، إلا إذا أثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من هذا العيب، أو اثبت أن البائع قد تعمد إخفاء العيب غشًا منه.
وتنص المادة ( 448 مدني ): على أنه لا يضمن البائع عيبًا جرى العرف على التسامح فيه".
ويمكن بيان شروط العيب الموجب للضمان كالتالي :
الشرط الأول : أن يكون العيب قديمًا :
والمقصود بكون العيب قديمًا هو أن يكون موجودًا في المبيع وقت تسلمه من البائع ، فالبائع يضمن العيب الذي يكون بالمبيع عند انعقاد العقد ، وكذلك العيب الذي يطرأ عليه بعد البيع ، وحتى حصول التسليم، أما إذا طرأ العيب على البيع بعد التسليم، فإن البائع لا يضمنه؛ بل إن المشتري يتحمل تبعة هذا العيب، أو يرجع على من يكون مسئولاً عن إحداثه بالمبيع.
الشرط الثاني : أن يكون العيب مؤثرًا :
ويعتبر العيب مؤثرًا إذا كان ينقص من قيمة المبيع أو نفعه بحسب الغاية المقصودة مستفادة مما هو مبين في العقد، أو ما هو ظاهر من طبيعة الشيء، أو الغرض الذي أعد له.
الشرط الثالث : أن يكون العيب خفيًا :
والعيب الخفي هو الذي لا يعرف بمشاهدة ظاهر المبيع، أو لا يتبينه الشخص العادي أو لا يكشفه غير خبير أو لا يظهر إلا بالتجربة ، وعلى ذلك يعتبر العيب خفيًا إذا لم يكن باستطاعة المشتري أن يتبينه وقت البيع إذا فحص المبيع بعناية الرجل العادي.
وتجدر الإشارة إلى أن توافر الخفاء في العيب، أي عدم إمكان الكشف عنه ببذل عناية الشخص العادي، ولا يجعل البائع مسئولاً عن ضمانه إذا كان المشتري عالمًا به فعلاً وقت البيع .
المطلــب الثانــي
البيــوع التـي لا ضمـان لهــا
نصت المادة ( 454 مدني ) على أنه : " لا ضمان في البيوع القضائية، ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد " .
وعلى ذلك فإن البيع الذي يتم بالمزاد سواء بواسطة القضاء أو جهة الإدارة قد أعلن عنه، وأتيحت الفرصة للمزايدين أن يفحصوا الشيء قبل الإقدام على المزايدة، فيحسن بعد أن اتخذت كل هذه الإجراءات ألا يفسخ البيع لسبب يمكن توقعه ، فتعاد إجراءات طويلة بمصروفات جديدة يتحمل عبئها المدين .
المطلـب الثالـث
أحكـام ضمـان العيـوب الخفيـة
أولاً : واجب المشتري في المبادرة بفحص المبيع وإخطار البائع بالعيب :
تنص المادة ( 449 مدني ) على أنه :
1) " إذا تسلم المشتري المبيع وجب عليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكن من ذلك وفقًا للمألوف في التعامل، فإذا كشف عيبًا يضمنه البائع وجب عليه أن يخطره به خلال مدة معقولة، فإن لم يفعل اعتبر قابلاً للمبيع .
2) أما إذا كان العيب مما لا يمكن الكشف عنه بالفحص المعتاد، ثم كشفه المشتري وجب عليه أن يخطر به البائع بمجرد ظهوره، وإلا اعتبر قابلاً للمبيع بما فيه من عيب".
ثانيًا : حقوق المشتري في دعوى الضمان :
نصت المادة ( 450 مدني ) على أنه : " إذا أخطر المشتري البائع بالعيب في الوقت الملائم، كان له أن يرجع بالضمان على النحو المبين في المادة 444 " .
وبذلك يكون المشرع قد أحال بالنسبة لإحكام ضمان العيوب الخفية على المادة ( 444 ) وهي الخاصة بأحكام الاستحقاق الجزئي .
وبناء على هذه المادة تفرق بين فرضين :
الفرض الأول : هو أن يكون العيب جسيمًا بمعنى أن خسارة المشتري قد بلغت قدرًا لو علمه وقت إبرام العقد؛ لما أتم العقد، وعندئذ له أن يطالب البائع بتعويض كما لو كنا بصدد استحقاق كلي ، على أن يرد المبيع المعيب وما أفاده منه، أو أن يستبقي المبيع مع المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب العيب .
والفرض الثاني : أن يكون العيب غير جسيم؛ أي لا تصل الخسارة إلى الحد السابق فلا يكون للمشتري إلا أن يطالب البائع بتعويض عما أصابه من ضرر بسبب العيب ، والعيب إذا كان غير جسيم ليس للمشتري أن يطلب الفسخ، ولكن له أن يطلب على سبيل التعويض العيني أن يقوم البائع بإصلاح المعيب إن كان يقبل ذلك، والحكم بذلك أو بالتعويض النقدي أمر متروك تقديره للمحكمة .
ثالثًا : أثر هلاك المبيع في الرجوع بالضمان :
تنص المادة ( 451 مدني ) على أنه : " تبقى دعوى الضمان ولو هلك المبيع بأي سبب كان ".
ومعنى ذلك أنه لو ظهر في المبيع عيب ونشأ بمقتضاه حق للمشتري في الرجوع بضمان العيب على البائع فإن هلاك المبيع بعد ذلك لا يؤدي إلى سقوط حق المشتري في مطالبة البائع بالضمان، مهما كان سبب الهلاك
أ‌. فإذا كان الهلاك بسبب العيب نفسه، كما لو كان المبيع منزلاً واهي الأساس فتهدم ، فإن المشتري يرجع على البائع بالتعويض الكامل دون أن يرد له شيئًا إذا كان الهلاك بالعيب كليًا، أما إذا كان الهلاك بسبب العيب جزئيًا فإن على المشتري أن يرد ما بقي من المبيع.
ب‌. وإذا كان الهلاك بسبب أجنبي أو بفعل المشتري، فتبقى أيضًا دعوى الضمان، ولكن المشتري يرجع على البائع بما كان يستطيع أن يرجع به على فرض استبقائه المبيع، إذ أن الفرض أنه لا يستطيع أن يرده معيبًا. وعلى ذلك تقدر الأضرار التي لحقت المشتري بسبب العيب على فرض وجود المبيع ويقتصر التزام البائع على التعويض عن هذه الأضرار .
رابعًا : سقوط دعوى ضمان العيب :
تنص المادة ( 452/1 مدني ) على أنه : " تسقط بالتقادم دعوى الضمان إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع ، ولو لم يكشف المشتري العيب إلا بعد ذلك، ما لم يقبل البائع أن يلتزم بالضمان لمدة أطول ". ويلاحظ أنه لا يحق للبائع أن يتمسك بسقوط دعوى المشتري بمضي سنة من وقت التسليم إذا كان قد تعمد إخفاء العيب غشًا منه ( م 452/2 مدني).
وتكون مدة التقادم في هذه الحالة خمس عشرة سنة من وقت اكتشاف العيب لا من وقت التسليم ، وعلى ذلك فإن مدة التقادم يجوز أن تطول في حالتين :
أ‌. حالة تعديل الضمان بالاتفاق على الزيادة .
ب‌. حالة تعمد البائع إخفاء العيب عن غش منه .
المطلب الرابع
الاتفاق على تعديل أحكام ضمان العيوب
تنص المادة ( 453 مدني ) على أنه : " يجوز للمتعاقدين باتفاق خاص أن يزيدا في الضمان أو ينقصا منه أو يسقطا هذا الضمان؛ على أن كل شرط يسقط الضمان أو ينقصه يقع باطلاً إذا كان البائع قد تعمد إخفاء العيب في المبيع غشًا منه " .
الفصل الثاني
التزامات المشتري
المبحث الأول
الالتزام بدفع الثمن
أولاً : دفع الثمن وملحقاته :
دفع الثمن هو الالتزام الأساسي الذي يقع على عاتق المشتري، وهو يقابل في أهميته التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري، وهذه الأهمية ظاهرة في نص المادة ( 418 مدني ) حيث تقول : " البيع عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًا ماليًا آخر في مقابل ثمن نقدي " .
والثمن يعينه المتعاقدان ، وهو يحدد في العقد ، وقد يحدد بعد ذلك تبعًا لأسس التقدير التي تم الاتفاق عليها .
ولما كانت القواعد العامة تقضي بأن نفقات الوفاء تكون على المدين ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك ( م 384 مدني ) فإن على المشتري نفقات دفع الثمن كمصاريف إرساله إلى البائع في مكان الوفاء به .
بيد أن التزام المشتري بدفع الثمن يدخل فيه كذلك دفع فوائد الثمن، وقد ورد النص على هذا الأمر في المادة ( 458/1 مدني ) بقولها : " لا حق للبائع في الفوائد القانونية عن الثمن إلا إذا أعذر المشتري أو إذا سلم الشيء المبيع وكان هذا الشيء قابلاً لأن ينتج ثمرات أو إيرادات أخرى، هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره " .
وواضح من النص السابق أن المشتري يلتزم بالفوائد القانونية على الثمن في حالتين:
الأولى: إ ذا كان الثمن مستحق الأداء، وقام البائع بإعذار المشتري للوفاء به، فمن وقت هذا الإعذار تستحق على الثمن فوائد لمصلحة البائع، وهذا على خلاف القاعدة العامة في استحقاق الفوائد القانونية ، حيث تكون مستحقة من وقت المطالبة القضائية .
الثانية : أن يكون البائع قد قام بتسليم المبيع إلى المشتري، وأن يكون الشيء الذي ورد عليه البيع قابلاً لأن ينتج ثمرات ، أو أن يغل أي إيراد آخر ، ويلاحظ أنه في هذه الحالة : يلزم أن يكون الثمن مستحقًا ، كما هو الحال في الحالة الأولى ، حتى تحتسب فوائد عليه من وقت تسليم المبيع القابل لإنتاج الثمار .
وعلة إلزام المشتري بالفوائد القانونية منذ ذلك الوقت : هي الرغبة في تجنب جمع المشتري بين فائدة المبيع ( ثماره أو إيرادته ) وفائدة الثمن، فيقرر القانون إلزامه بفوائد قانونية على الثمن كمقابل لما يتمكن من الحصول عليه من فوائد المبيع .
ثانياً : مكان الوفاء:
تنص المادة ( 456 مدني ) على أن :
1) " يكون الثمن مستحق الوفاء في المكان الذي سًلم فيه المبيع، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك .
2) فإذا لم يكن الثمن مستحقًا وقت تسليم المبيع ، وجب الوفاء به في المكان الذي يوجد فيه موطن المشتري وقت استحقاق الثمن " .
وواضح من هذا النص أنه يفرق بين حالتين :
الحالة الأولى : إذا كان الثمن مستحق الدفع وقت تسليم المبيع :
في هذه الحالة يكون الثمن مستحق الوفاء في المكان الذي سًلم فيه المبيع، وهو مخالف لما تقضي به القواعد العامة التي تقرر في هذا الصدد بأنه إذا كان محل الالتزام شيئًا غير معين بالذات، وجب الوفاء به في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقًا بهذه الأعمال ( م 347/2 مدني ) وقد عللت المذكرة الإيضاحية الخروج على القواعد العامة في هذه الحالة بقولها : " أن البيع وهو عقد ملزم للجانبين، يجب أن ينفذ جملة واحدة فيدفع الثمن وقت تسليم المبيع، وفي مكان هذا التسليم " .
الحالة الثانية : وهي حالة إذا لم يكن الثمن مستحق الوفاء تسليم المبيع :
قد لا يكون الثمن مستحق الوفاء وقت تسليم المبيع، ولكن في وقت آخر، كما إذا اتفق على دفعه قبل التسليم ، أو على دفعه فيما بعد ، أو على أقساط ، وفي هذه الحالة لا يرتبط الوفاء بالتسليم، ولهذا لا توجد ضرورة لدفع الثمن في مكان التسليم كما في الحالة السابقة، وبالتالي نعود إلى القواعد العامة، وهي تقضي بأن الوفاء بالثمن يكون في موطن المدين به وهو المشتري وقت الوفاء ، أو في مركز أعماله إذا كان الالتزام متعلقًا بهذه الأعمال (م 347/2 مدني) .
ثالثًا : زمان الوفاء بالثمن :
تنص المادة ( 457/1 مدني ) على أن : " يكون الثمن مستحق الوفاء في الوقت الذي يسلم فيه المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك " .
ويتضح من هذا النص أن : وقت وجوب الوفاء بالثمن يتحدد في حالة عدم تحديده بالاتفاق بين المتعاقدين، أو طبقًا للعرف الجاري في المعاملات ، بالوقت الذي يسلم فيه المبيع، ومن هنا يظهر ارتباط وفاء المشتري بالثمن بوفاء البائع بالتزامه بتسليم المبيع :
‌أ) وعلى ذلك فقد روعيت فيه مصلحة المشتري، ففي حالة الاتفاق على تأجيل دفع الثمن، ولم يتفق على أجل لتسليم المبيع، فإن التزام البائع بتسليم المبيع يكون فوريًا طبقًا للقواعد العامة.
‌ب) وعلى العكس إذا اتفق على أجل معين للتسليم ولم يتفق على موعد للوفاء بالثمن، فلا تصح مطالبة المشتري بدفع الثمن إلا عند حصول التسليم .
‌ج) وإذا لم يوجد اتفاق بشأن وقت التسليم أو وقت دفع الثمن كان كل من الالتزامين مستحق الأداء فورًا بمجرد تمام العقد طبقًا للقاعدة العامة .
رابعًا : حق المشتري في حبس الثمن :
نصت المادة ( 457/2 مدني ) على أنه : " فإذا تعرض أحد للمشتري مستندًا إلى حق سابق على المبيع أو آيل من البائع، أو إذا خيف على المبيع أن ينزع من يد المشتري، جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد، أن يحبس الثمن حتى ينقطع التعرض أو يزول الخطر، ومع ذلك يجوز للبائع في هذه الحالة أن يطالب باستيفاء الثمن على أن يقدم كفيلاً " .
ثم نصت المادة نفسها في فقرتها الثالثة ( 457/3 مدني ) على أنه : " يسري حكم الفقرة السابقة في حالة ما إذا كشف المشتري عيبًا في المبيع " .
ومن هاتين الفقرتين نستطيع أن نتبين أن للمشتري الحق في حبس الثمن في ثلاث حالات هي :
الحالة الأولى: إذا تعرض له الغير مستندًا في تعرضه إلى حق سابق على البيع أو آيل من البائع:
- ذلك أن البائع يلتزم بضمان التعرض والاستحقاق . وقد سبق أن رأينا أن من شروط هذا الضمان أن يكون الحق الذي يستند إليه الغير ثابتًا له وقت البيع أو آيلاً إليه بعد البيع من البائع نفسه .
- فالبائع ملزم بدفع التعرض ، فإن فشل حَقَّ عليه التعويض متمثلاً في ضمان الاستحقاق، فوقوع التعرض فعلاً يوجب ضمان التعرض والاستحقاق ، ويجيز في الوقت ذاته للمشتري حبس الثمن إذا كان لم يدفعه بعد إلى حين أن يوفي البائع بالتزامه .
الحالة الثانية : إذا خيف على المبيع أن ينزع من يد المشتري :
فلا يلزم هنا أن يحصل التعرض بالفعل بل يكفي مجرد الخشية من وقوع التعرض، على عكس الحالة بالنسبة للرجوع بضمان التعرض والاستحقاق، ولكن يشترط أن يكون السبب الذي يخشى نزع الملكية من أجله مما يضمنه البائع إذا تحقق ، كما يشترط أن تكون خشية نزع المبيع من يد المشتري مبنية على أسباب جدية .
ومن الأمثلة التي تتحقق فيها خشية نزع المبيع من يد المشتري بحيث يجوز له حبس الثمن، ظهور أن المبيع مملوك لغير البائع ، أو أنه مثقل بحق رهن أو حق اختصاص ، أو ظهور أن ملكية البائع معلقة على شرط فاسخ .
الحالة الثالثة : إذا كشف المشتري عيبًا في المبيع :
ذلك لأن البائع يلتزم بضمان العيب فيجوز للمشتري أن يحبس الثمن حتى يوفي البائع بالتزامه، ويشترط هنا أيضًا أن يكون العيب مما يضمنه البائع .
خامسًا : سقوط حق المشتري في حبس الثمن :
تنص المادة (457/2، 3 مدني) : " إن حق المشتري في حبس الثمن يسقط في الحالات الآتية :
1) إذا وجد اتفاق على ذلك : ذلك أن الحق في الحبس لا يتعلق بالنظام العام، ويصح أن يكون الاتفاق صريحًا أو ضمنيًا .
ولذا فقد ثار التساؤل عما إذا كان المشتري يعتبر قد تنازل ضمنيًا عن حقه في الحبس إذا اتفق مع البائع على دفع الثمن في وقت معين ، مع علمه بسبب الاستحقاق ؟ والإجابة على ذلك أن مجرد علم المشتري بسبب الاستحقاق لا يكفي بذاته لاستخلاص نية التنازل عن الحق في الحبس، إلا أنه قد يساعد على استخلاص نية التنازل إذا اقترن بوقائع أخرى، وتقول محكمة النقض في هذا الصدد: " إن علم المشتري وقت الشراء بسبب نزع الملكية لا ينافي ثبوت حقه في حبس الثمن، لأنه قد يكون محيطًا بالخطر الذي يتهدده ، ويكون في الوقت نفسه معولاً على البائع في دفع هذا الخطر قبل استحقاق الباقي في ذمته من الثمن .....
أما علمه بهذا السبب فقد يصلح أو لا يصلح للدلالة على تنازله عن حق الحبس وذلك على حسب ما ينبئ به واقع الدعوى .
2) إذا قدم البائع للمشتري كفيلاً :
فقد أجازت ( م 457 مدني ) للبائع أن يطالب المشتري بالثمن ، قبل انقطاع التعرض أو زوال الخطر، إذا قدم كفيلاً يضمن له حقوقه فيما يلتزم به البائع لو استحق المبيع، وللبائع أن يقدم بدل الكفيل تأمينًا عينيًا كافيًا للوفاء بما قدم يلتزم به بمقتضى أحكام ضمان الاستحقاق أو العيب، وذلك تطبيقًا للمادة ( 774 مدني ) والتي تنص على أنه: " إذا التزم المدين بتقديم كفيل، وجب أن يقدم شخصًا موسرًا ومقيمًا في مصر، وله أن يقدم عوضًا عن الكفيل تأمينًا عينيًا كافيًا " .
3) وأخيرًا يسقط حق المشتري في حبس الثمن إذا انقطع التعرض :
أو زال خطر الاستحقاق أو أزال البائع آثار العيب بإصلاحه مثلاً .
سادسًا : جزاء إخلال المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن :
للبائع في سبيل إجبار المشتري على الوفاء بالتزامه الحق في :
1) أن يحبس المبيع إذا لم يكن قد سلمه حتى يستوفي الثمن .
2) كما أن القانون يقرر له أولوية في استيفاء الثمن من المبيع ، على دائني المشتري الآخرين، أي يقرر له امتياز على المبيع سواء كان عقارًا أو منقولاً ( م 1145، 1147 مدني ).
3) فضلاً عن ذلك فإن للبائع أن يطلب فسخ البيع إذا لم يقم المشتري بدفع الثمن، وذلك تطبيقًا للقواعد العامة، فقد نصت المادة ( 157/2 مدني ) على أنه : " في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوفَّ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى" .
وتوقيع الفسخ طبقًا للمادة ( 461 مدني ) يستلزم توافر الشروط الآتية :
‌أ. أن يكون المبيع منقولاً كالسلع والبضائع والأسهم والسندات، وإن كان الراجح أنه لا يطبق في بيع المحل التجاري، ولو أن المحل التجاري من المنقولات .
‌ب. أن يكون هناك اتفاق على ميعاد واحد لدفع الثمن وتسلم المبيع، فإذا اتفق على تأجيل الوفاء بالثمن دون أجل التسليم، لم تنطبق المادة ( 461 ) بل تطبق القواعد العامة .
‌ج. أن يخل المشتري بالتزامه بدفع الثمن في موعده، فإذا كان المشتري قد امتنع عن دفع الثمن متمسكًا بحقه في الحبس بسبب أن البائع لم يسلم المبيع، فلا ينطبق النص.
بيد أن الحكم الوارد بنص المادة ( 461 مدني ) تقرر لمصلحة البائع، فله وحده أن يتمسك باعتبار العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه، ويترتب على ذلك أن البائع يستطيع أن يتغاضى عن وقوع الفسخ فيطلب إلى المشتري الوفاء بالثمن بعد الموعد المحدد إن وجد مصلحته في ذلك، أما المشتري فلا يجوز له أن يتمسك باعتبار العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه، إذ الفرض أنه هو المقصر، فلا يجوز أن يستفيد من تقصيره، كما أنه لا يستطيع التمسك بوقوع الفسخ بقوة القانون إذا لم يقم البائع بالوفاء بالتزامه بالتسليم، وإنما تطبق في هذه الحالة القواعد العامة في الفسخ .
ويلاحظ في النهاية أن حكم المادة ( 461 ) ليس حكمًا آمرًا بمعنى أنه يجوز للمتعاقدين الاتفاق على ما يخالفه .
المبحث الثاني
الالتزام بتسلم المبيع
التزام المشتري بتسلم المبيع :
أولاً : مضمون الالتزام بالتسلم :
التسليم يكون بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق، ولو لم يستولِ عليه استيلاءً ماديًا ما دام البائع قد أعلمه بذلك.
وبمجرد قيام البائع بهذا الأمر يكون قد برئت ذمته، ويترتب على هذا التسليم حكمه على وجه الخصوص من حيث انتقال تبعة الهلاك إلى المشتري، ويقابل هذا الالتزام المفروض على البائع ، التزام المشتري بتسلم المبيع ورفعه من المكان الواجب تسليمه فيه.
ويكون تنفيذ المشتري لالتزامه باستلام المبيع بالاستيلاء عليه فعلاً ما لم يكن تسليمه قد تم حُكْميًا بمجرد التراضي على ذلك، ويكون الاستلام بالطريقة التي تتفق مع طبيعة المبيع، فتسلم العقار يكون بحيازته بعد أن يخليه البائع ثم دخول المشتري فيه وحيازته له وسيطرته عليه.
وتسلم المنقول يكون بقبضه من البائع أو بحيازته إذا كان المنقول في مكان لا ينتقل منه، وإذا كان البيع حقًا مجردًا كحق المرور أو حق شخصي، فقد يتم التسليم بأخذ المشتري لسند الحق أو باستعماله للحق .
وتظهر أهمية هذا الالتزام في حالة بيع المنقول الواجب التسليم في غير موطن المشتري إذ يكون عليه نقله، وإلا كان مخلاً بالتزامه في استلام المبيع على نحو يخوِّل البائع طلب التنفيذ العيني، أو فسخ البيع طبقًا للقواعد العامة .
ثانيًا : زمان التسلم :
نظرًا لارتباط التسلم بالتسليم فإن التسلم إذا لم يحدد له في العقد وقت معين، يجب أن يتم بمجرد التسليم، والتسليم يكون واجبًا فور نشوء الالتزام في ذمة البائع أي بمجرد البيع ما لم يوجد عرف يقضي بإمهال البائع بعض الوقت، كل هذا ما لم يتضمن العقد أجلاً معينًا لتسلم المبيع .
ثالثًا : مكان التسلم :
من حيث مكان التسلم نجد نفس الارتباط وبشكل أشد بين التسليم والتسلم، فإذا جاز أن يتصور وقوع التسلم عقب التسليم بفترة معينة، إلا أن التسلم لا يتصور حدوثه إلا في مكان التسليم، فالمشتري يلتزم بتسلم المبيع ورفعه من المكان الذي يقع فيه تسليمه، ولهذا كان يكفي المشرع أن ينص على أن التسليم يقع في المكان الذي يجب أن يسلم فيه البائع للمبيع.
ولكن أراد أن يفصل بعض الشيء حين نص في المادة ( 463 مدني ) على أنه : " إذا لم يعين الاتفاق أو العرف مكانًا أو زمانًا لتسليم المبيع وجب على المشتري أن يستلمه في المكان الذي يوجد فيه المبيع وقت البيع، وأن ينقله دون إبطاء إلا بما يقتضيه النقل من زمن..
فمكان التسليم إذن هو الذي يحدد مكان التسلم .
ولتحديد مكان التسلم والتسليم أهمية كبيرة فهو الذي يبين الحد بين النفقات التي يتحملها البائع في تنفيذ التزامه بالتسليم والنفقات التي يتحملها المشتري في رفع المبيع .
رابعًا : نفقات تسلم المبيع :
المشتري ملزم بتسلم المبيع لذلك فإنه وفقًا للقواعد العامة يتحمل نفقات الوفاء بهذا الالتزام وهذا ما نصت عليه المادة( 346 )على أن: " نفقات تسلم المبيع على المشتري ما لم يوجد عرف أو اتفاق يقضي بغير ذلك ".
وبناء على هذا تكون نفقات رفع المبيع من مكان التسليم إلى موطن المشتري أو إلى أي مكان آخر يريد نقله على عاتق المشتري كذلك سائر ما ينفق في سبيل قبض المبيع وحيازته.
خامسًا : جزاء عدم تسلم المبيع :
إذا قام البائع بالتزامه بالتسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري وإعلانه ذلك، ولم يقم المشتري مع ذلك بتسلم المبيع كان هذا منه إخلالاً بالتزامه، ويستطيع البائع أن يلجأ إلى استعمال أحد الجزاءات المقررة للإخلال بالالتزام .
‌أ. فله أن يطالب بالتنفيذ العيني ، ومطالبة البائع بالتنفيذ العيني تكون بالإجراءات التي رسمها القانون، فبعد الإعذار ، إذا كان المبيع عقارًا مثلاً ؛ جاز للبائع أن يطلب وضعه تحت الحراسة ( م 336 مدني ).
- وإذا كان منقولاً كان له أن يحصل على ترخيص من القضاء في إيداعه مكان أمين على نفقة المشتري.
- كما يجوز له بعد استئذان المحكمة أن يبيع بالمزاد العلني الشيء المبيع إذا كان من الأشياء التي يسرع إليها التلف .
‌ب. كما قرر المشرع أن المبيع إذا هلك بعد تنفيذ البائع التزامه بالتسليم، ولكن في الفترة التي تأخر فيها المشتري عن التسلم؛ كان هلاكه على هذا الأخير " المشتري " متى كان البائع قد أعذره لتسلم المبيع، ويشترط في هذه الحالة أن يكون الإعذار قد حصل والمبيع واجب التسليم، أي أن أجل التسلم قد حان ، أي قد حل ميعاده .
‌ج. وفضلاً عما تقدم يجوز للبائع طلب الفسخ ، ويبقى للقاضي سلطته التقديرية، فإذا رأى مبررًا للفسخ قضى به، وإلا أعطى للمشتري مهلة لتسلم المبيع .
المبحـــث الثالــث
الالتزام بدفع مصروفات عقد البيع
التزام المشتري بمصروفات البيع وتكاليف البيع :
أولاً : مصروفات البيع :
تنص المادة ( 462 مدني ) على أن : " نفقات عقد البيع ورسوم الدمغة والتسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشتري ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك ".
ويمكن تعريف مصروفات عقد البيع بأنها: المصروفات أو النفقات التي تصرف أو تنفق على عقد البيع، من وقت تحريره إلى وقت التسجيل .
مثال ذلك : أتعاب المحامي الذي يقوم بتحرير العقد ورسوم الدمغة المستحقة على العقد ورسوم استخراج الشهادات العقارية اللازمة، ورسوم التسجيل ، وغير ذلك من الدمغات والرسوم اللازمة لتحرير عقد البيع النهائي وتسجيله .
ويجب عدم الخلط بين مصروفات عقد البيع بالمعنى السابق، وبين مصروفات تنفيذ البائع لالتزامه، فهو الذي يتحملها وحده دون المشتري .
مثال ذلك : مصروفات المستندات المثبتة لملكية البائع ، ومصروفات نقل المبيع إلى مكان تسليمه .
والأصل أن يلتزم المشتري بمصروفات عقد البيع، ولكن هذا الحكم ليس من النظام العام، لذلك فهو يسري ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره.
ثانيًا : تكاليف المبيع :
تنص المادة ( 458/2 مدني ) على أنه : " للمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع، وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضًا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره ".
وتكاليف الشيء المبيع هي المصروفات أو النفقات التي تصرف أو تنفق على الشيء المبيع من وقت تمام البيع إلى وقت تسليم .
مثال ذلك : الضرائب المفروضة للدولة ونفقات تخزينه أو حفظه أو صيانته، ونفقات الاستغلال والاستثمار ومصروفات تحصيل الثمار ونحو ذلك .
ويلتزم المشتري بدفع تكاليف الشيء المبيع إلى البائع من وقت تمام البيع طالما أنه يستحق ثمرات المبيع من وقت تمام المبيع؛ لأن المشرع ربط بين استحقاق الثمرات والالتزام بالتكاليف، ولأن المبيع لم ينتج هذه الثمرات إلا بعد إنفاق هذه التكاليف ، فإذا كان البائع قد أنفق هذه التكاليف التزام المشتري بردها .
وهذا الحكم لا يتعلق بالنظام العام، ومن ثم يجوز الاتفاق على خلافه .
ولما كان المشرع يربط بين التزام المشتري بتحمل التكاليف الشيء المبيع، واستحقاقه الثمرات من وقت تمام البيع، فإنه إذا اتفق المتعاقدون على تأخير استحقاق المشتري للثمرات إلى وقت معين لاحق للبيع؛ تعين بالتالي تأخير التزامه بالتكاليف إلى هذا الوقت .